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Zwangsvollstreckung bei Mietschulden Arten der Zwangsvollstreckung, Titel, Klauseln, Zustellung

Zahlt der Mieter seine Miete nicht, kann der Vermieter gerichtlich dagegen angehen. Doch auch wenn gegen den Mieter ein Urteil erwirkt wurde, mit dem er zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt worden ist, heißt das noch nicht, dass der Mieter nun auch zahlt. Oft schließt sich an die Kündigung, das Klageverfahren und das sogenannte Vollstreckungsverfahren an.

Zahlt der Mieter trotz Verurteilung nicht freiwillig, muss der Vermieter dann noch die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil beantragen. Doch welche Voraussetzungen müssen überhaupt erfüllt sein, damit eine Zwangsvollstreckung durchgeführt werden kann?


Arten der Zwangsvollstreckung

Stehen Geldforderungen aus, hat der Vermieter in der Regel zwei Möglichkeiten der Vorgehensweise zur Vollstreckung:

Der Vermieter kann einen Gerichtsvollzieher mit der Pfändung des beweglichen, pfändbaren Vermögens des Mieters beauftragen (vgl. §§ 808 ff. ZPO) und sich aus dem Erlös aus der vom Gerichtsvollzieher durchgeführten öffentlichen Versteigerung (vgl. § 814 Abs.1 ZPO) Befriedigung verschaffen.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, eine oder mehrere Forderungen des Mieters zu vollstrecken, die dem Mieter gegen Dritte zustehen. Diese Forderungsvollstreckung erfolgt in der Weise, dass das Vollstreckungsgericht – das Amtsgericht, bei dem der Schuldner (Mieter) seinen allgemeinen Gerichtsstand i. S. d. 12 §§ ff. ZPO hat (vgl. § 828 ZPO) - auf Antrag des Gläubigers (Vermieters) einen sog. Pfändungs- und Überweisungsbeschluss erlässt. Der Erlass dieses Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses bewirkt, dass der Dritte (sog. Drittschuldner) nicht mehr an den Mieter leisten darf und der Vermieter berechtigt ist, die Forderung gegenüber dem Dritten geltend zu machen und Leistung an sich zu fordern.

Zudem gibt es noch eine dritte Art der Zwangsvollstreckung – die des unbeweglichen Vermögens (vgl. § 1 ZVG) – da ein Mieter aber in der Regel nicht über eigenen Grundbesitz verfügt, spielt dies hier keine Rolle.


Wann kann die Zwangsvollstreckung beginnen?

Für eine Zwangsvollstreckung benötigt der Vermieter einen Titel in Form eines Urteils, Vollstreckungsbescheides oder Vergleichs. Doch das alleinige Vorliegen des Titels reicht nicht aus, um die Zwangsvollstreckung einleiten zu können. Dem Mieter muss das Urteil zugestellt worden sein, was in der Regel von Amts wegen erfolgt. Zudem muss sich der Vermieter um die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils, die er grundsätzlich für die Zwangsvollstreckung benötigt, kümmern. Hierbei handelt es sich um eine Ausfertigung des Urteils, das mit einer Vollstreckungsklausel versehen wird (vgl. §§ 724 Abs.1, 725 ZPO). Diese vollstreckbare Ausfertigung muss der Vermieter beim Gericht des ersten Rechtszuges und, wenn der Rechtsstreit bei einem höheren Gericht anhängig ist, bei diesem Gericht beantragen (vgl. § 724 Abs.2 ZPO). Damit kann bzw. muss der Vermieter gegenüber dem Vollstreckungsorgan seine Berechtigung zur Zwangsvollstreckung aus dem Urteil nachweisen.

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Wann muss eine Sicherheitsleistung erbracht werden?

Ist das Urteil noch nicht rechtskräftig und nur gegen Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt worden (vgl. § 709 ZPO), muss der Vermieter vor Beginn der Zwangsvollstreckung zunächst die Sicherheitsleistung erbringen und dies durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde, deren Abschrift dem Mieter zugestellt werden muss, nachweisen (vgl. § 751 Abs.2 ZPO). Erst danach wird das Vollstreckungsorgan tätig.

Die vorläufige Vollstreckung vor dem Eintritt der Rechtskraft erfordert aber nicht immer eine vorherige Sicherheitsleistung. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn der Mieter zur Zahlung von nicht mehr als 1.250,00 Euro verurteilt wurde. Auch ist die Zwangsvollstreckung aus einem Vollstreckungsbescheid vor dessen Rechtskraft ohne Sicherheitsleistung möglich. Der Vermieter sollte daher genau prüfen, ob er zur Erbringung einer Sicherheitsleistung verpflichtet ist, wenn er das Vollstreckungsverfahren vor dem Eintritt der Rechtskraft des Titels einleiten möchte.


Zusammenfassung und Fazit

1. Zahlt der verurteilte Mieter nicht, trotz seiner Verurteilung zur Zahlung der rückständigen Miete, muss der Vermieter die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil oder dem sonstigen Vollstreckungstitel betreiben.

2. Dabei stehen dem Vermieter unterschiedliche Arten der Vollstreckung zur Verfügung. Vermieter können:
• bewegliche, pfändbare Gegenstände des Mieters durch den Gerichtsvollzieher pfänden lassen und sich aus dem Erlös aus der Versteigerung Befriedigung verschaffen,
• in eine Forderung des Mieters gegen einen Dritten vollstrecken, indem er die Forderung durch das Vollstreckungsgericht pfänden und sich zur Einziehung oder an Zahlung statt überweisen lässt.

3. Die Zwangsvollstreckung darf erst beginnen, wenn:
der Vollstreckungstitel dem Mieter auch zugestellt wurde,
• eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils dem Vermieter vorliegt und
• der Nachweis einer erforderliche Sicherheitsleistung erbracht wurde und dies vom Vermieter gegenüber dem Vollstreckungsorgan und dem Mieter nachgewiesen wurde.


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