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BGH mahnt bei Härtefallprüfung nach Kündigung wegen Eigenbedarf zu mehr Sorgfalt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwei Urteile aufgehoben, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten, ob ein Härtefall vorliegt. In beiden Fällen muss neu verhandelt werden.


Hintergrund Fall 1

Nach der Kündigung wegen Eigenbedarf, verlangte der Vermieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin von der 80-jährigen Mieterin die Räumung. Das Mietverhältnis bestand bereits seit 1974, der Vermieter hat die Wohnung im Jahr 2015 erworben. Neben der Mieterin leben auch noch deren Söhne in der Wohnung.

Der Vermieter lebt mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer Zweizimmerwohnung. Er kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs – die Mieterin hat der Kündigung widersprochen.

Amts- und Landgericht hielten die Eigenbedarfskündigung zwar für wirksam, die Räumungsklage wurde aber dennoch vom Landgericht abgewiesen. Es wurde ein Härtefall im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet.

Das hohe Alter, eine Demenzerkrankung, die mit der langen Mietdauer einhergehende Verwurzelung sowie die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin, seien hier zugunsten der Mieterin zu berücksichtigen. Das Landgericht war der Ansicht, dass der Vermieter schon bei Erwerb der Wohnung gewusst habe, dass die Mieterin bei einer Kündigung Härtegründe einwenden könnte.


Hintergrund Fall 2

In einem weiteren Fall hatten die Vermieter einer Doppelhaushälfte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und verlangen von den Mietern die Räumung.

Die Mieter widersprachen der Kündigung, da ein Umzug aufgrund schwerer Krankheiten einer Mieterin (Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden) und der Pflegestufe 2 sowie Alkoholkrankheit eines anderen Mieters nicht zumutbar sei.

Die Räumungsklage hatte vor Amts- und Landgericht Erfolg. Die Mieter könnten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verlangen, da es sich aus den vorgelegten ärztlichen Attesten nicht ergebe, dass der Umzug aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzumutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr führe.


Entscheidung BGH

Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück an die Gerichte verwiesen – insbesondere zum Bestehen von Härtegründen.

Auf beiden Seiten (Vermieter und Mieter) sind grundrechtlich geschützte Belange wie Eigentum und Gesundheit betroffen. Deswegen sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Laut BGH lassen sich allgemeine Fallgruppen wie etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, nicht bilden. Die Faktoren Alter und lange Mietdauer würden sich mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels rechtfertigt sich daraus grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, müssen die Gerichte – wie der BGH bereits mit Urteil vom 15.3.2017 (VIII ZR 270/15) ausgesprochen hat – beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig sachverständige Hilfe hinzuziehen, um sich ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind – insbesondere welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen und wie hoch die Wahrscheinlichkeit dafür ist.

Der BGH hat die Rechtsprechung nun dahin präzisiert, dass nun regelmäßig ein Sachverständigengutachten von Amts wegen eingeholt werden muss, wenn Mieter eine zu besorgende Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes durch ein ärztliches Attest belegen können. Es ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch zu beachten, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur so sind die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

Im Verfahren VIII ZR 167/17 hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich trotz des Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten mit dem Vortrag der Kläger begnügt hat, anstatt den angebotenen Zeugenbeweis über die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und gegebenenfalls die Klägerin persönlich anzuhören.

Zudem hat das Berufungsgericht die für den Beklagten substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und ebenfalls versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt (BGH, Urteile v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).


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