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Gesellschaft muss nach Wohnungskauf mit Eigenbedarfskündigung warten

Im vorliegenden Fall verlangte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vom Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main sowie dessen Familie die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1981 – die Gesellschaft hat das Gebäude im Januar 2015 erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Im Mai 2015 kündigte die Gesellschaft dann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Der Mieter widersprach der Kündigung.


Kündigungsfrist muss eingehalten werden

Vor Gericht hatte die Räumungsklage keinen Erfolg – die Kündigung war unwirksam. An sich sei der dem neuen Vermieter als Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich, sich nach dem Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen – die Kündigungsbeschränkung erfordert in diesem Fall nicht, dass der Erwerber beabsichtigt, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Mit der Einführung von § 577a Abs. 1a BGB war insbesondere beabsichtigt, die faktische Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten „Münchener Modell“ zu unterbinden. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Kauf des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten.

Mit der Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell“ entgegenwirken, sondern auch neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deswegen eines Schutzes bedarf.

Laut Gericht verstößt es auch nicht gegen das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Sperrfrist nur bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson in Kraft tritt. Denn wenn auf Erwerberseite mehrere Personen stehen, erhöht sich für den Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17).


Kündigung kann bis zu zehn Jahre ausgeschlossen sein

In Gebieten, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, können die Bundesländer die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder (…).

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.


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