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Ein Wohnungsübergabeprotokoll richtig erstellen Und Damit einen Rechtstreit vermeiden

Wer eine neue Wohnung bezieht, sollte den Zustand im Vorfeld schriftlich genau festhalten – denn von der Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls für die Wohnung profitieren alle Beteiligten.

Aber nicht immer wird bei Beginn oder Beendigung des Mietvertrags ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt oder es werden nicht alle Punkte aufgezeichnet, die zwischen Mieter und Vermieter verabredet wurden. Bei Vorlage eines korrekt erstellten Protokolls lassen sich aber viele Mietstreitigkeiten vermeiden.


Es ist wichtig, bei der Wohnungsübergabe den tatsächlichen Zustand der Wohnung in einem gemeinsamen Protokoll mit dem Vermieter festzuhalten. Es ist empfehlenswert, bereits im Mietvertrag auf das Übergabeprotokoll zu verweisen und es sogar zum festen Bestandteil des Vertrags zu erklären.


Folgende Punkte sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll beinhalten:

  • sämtliche Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern sowie Stromzählern
  • aufgetretene Mängel (am Besten sollte eine Dokumentation anhand von Fotos erstellt werden)
  • die Anzahl der erhaltenen Schlüssel
  • Zustand der Wände (Anstrich und/oder Tapete)
  • Funktionstüchtigkeit sämtlicher elektrischer Geräte, Leitungen, Wasserhähne, Duschen, Toilettenspülungen und Heizkörper
  • Zustand von Fenstern, Türen und Schlössern
  • Zustand von Teppichen, Holzfußböden und Fliesen
  • eventueller Schimmelbefall


Bei einem Einzug ist es auch ratsam, den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen. Auch sollten Zusagen vom Vermieter bezüglich anstehender Renovierungen oder Reparaturen schriftlich festgehalten werden. Denn das bloße Festhalten der Abweichungen vom vertraglichen Zustand reicht nicht aus – im Übergabeprotokoll muss vielmehr festgehalten werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, bis zu einem bestimmten Termin die Arbeiten nachzuholen oder der Mieter selbst im konkreten Umfang die Renovierungsverpflichtungen übernimmt.

Wichtig ist, dass alle Mängel ins Protokoll mit aufgenommen werden. Damit wird sichergestellt, dass der Mieter beim Auszug nicht für die vom Vormieter verursachten Beschädigungen verantwortlich gemacht werden kann. Ist im Übergabeprotokoll nicht vermerkt, dass bei Übergabe vorhandene Mängel noch auf Kosten des Vermieters beseitigt werden, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung und Mietminderung.

Das unterschriebene Protokoll dient als Beweismittel dafür, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung tatsächlich übernommen oder zurückgegeben hat. Weigert sich der Vermieter oder Verwalter, das Übergabeprotokoll aufzunehmen, kann man sich den Zustand der Wohnung auch durch einen Fachmann, Maler oder Architekten bestätigen lassen. Auch andere Zeugen und/oder Fotos sind als Beweis gültig.

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Das Übergabeprotokoll erspart Ärger

Ein Übergabeprotokoll erspart viel Ärger. Wurden bei der Wohnungsbesichtigung Mängel an der Wohnung übersehen, ist jetzt noch Gelegenheit, sie zu entdecken und vom Vermieter die Beseitigung zu verlangen. Es können Mängel in das Protokoll nachgetragen und vermerkt werden, dass deshalb die Gewährleistungsrechte vorbehalten werden. Andernfalls könnte der Mieter zum Beispiel wegen dieser Schäden nicht die Miete mindern.

Wurden Mängel bereits beim Einzug festgehalten, kann der Vermieter diese beim Auszug nicht geltend machen. Deswegen sollte die Mängelaufnahme gewissenhaft geschehen.


Was tun bei Schäden trotz Übergabeprotokoll

Wurden bei einer gemeinsamen durchgeführten Übernahme inklusive Wohnungsübernahmeprotokoll weitere Mängel entdeckt, hat der Mieter bei gravierenden Fällen das Recht, die Fehler von seinem Vermieter beheben zu lassen. Vor allem möglicher Schimmelbefall, defekte Heizungen und nicht funktionierende Leitungen fallen oftmals erst nach dem Bezug der neuen Wohnung auf. Der Vermieter muss diese Schäden auf eigene Kosten beheben, da er gesetzlich dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsmäßigen Zustand zu halten. Kleinere Schäden, wie zum Beispiel gebrochene Fließen oder zerkratztes Parkett müssen dagegen vom Mieter akzeptiert werden, sofern diese nicht bereits im Übergabeprotokoll festgehalten wurden. Der vertragsmäßige Zustand einer Wohnung wird durch solche Schönheitsmängel nicht beeinflusst.


Folgende Arbeiten zählen nicht zu den klassischen Schönheitsreparaturen:

  • Abschleifen und Versiegeln von Holzböden
  • Erneuern von bereits vor dem Einzug vorhandenen Teppichböden
  • Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken
  • Streichen der Fensteraußenseiten von Balkon und Terrasse
  • Reparatur der Fensterverkittung
  • Renovierung von Kellerräumen
  • Streichen von Gemeinschaftsräumen- und Nutzflächen
  • Beseitigung von Schäden, die nachweislich und laut Übernahmeprotokoll nicht vom Mieter verursacht wurden


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