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Darf der Vermieter wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen? Abrechnung der Mietkaution

Im vorliegenden Fall leisteten die Mieter einer Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2005 eine Mietkaution von 1.680 Euro in bar. Seit Mai 2014 gab es zwischen Mietern und Vermietern Streit über angebliche Mängel der Wohnung – deswegen zahlten die Mieter über mehrere Monate nur eine geminderte Miete.

Nach Ende des Mietverhältnisses im Februar 2015 erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete sowie auf Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten. Der Vermieter verlangte aus zwei Betriebskostenabrechnungen Nachzahlungen in Höhe von 1.086 Euro. Nur eine der Betriebskostenforderungen ist unstrittig – die Berechtigung der anderen Nachforderung wurden von den Mietern bestritten.


Vom Vermieter wurde keine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution vorgelegt. Auch hat er die Mietkaution mit den Ansprüchen, die er geltend macht, nicht verrechnet.Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Prozesses mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution die Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären konnten.

Der BGH sollte nun entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Prozesses mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution die Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären können.


BGH Entscheidung

Laut BGH stand den Mietern ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Mit diesem konnten sie die Aufrechnung gegen die Betriebskostennachforderungen erklären.

Der Vermieter hatte zwar nicht ausdrücklich über die Kaution abgerechnet, allerdings lag in der Erhebung der Klage, in der der Vermieter die ihm seiner Meinung nachzustehenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, eine konkludente Abrechnung über die Mietkaution.


Vermieter muss innerhalb angemessener Frist über Kaution abrechnen

Der Vermieter muss nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet – der Vermieter macht damit deutlich, ob und in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der Mietsicherheit hat.


Kautionsabrechnung ausdrücklich oder konkludent

Die Abrechnung des Vermieters kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche Forderungen, die ihm seiner Auffassung nach zustehen, bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt.

Zudem kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. Eine konkludente Abrechnung liegt etwa vor, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet.

Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Auch hiermit bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

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Kautionsrückzahlung wird mit Abrechnung fällig

Eine Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn mit der Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.


Vermieter kann auch streitige Forderungen gegen Kaution aufrechnen

Der Vermieter kann auch wegen streitiger Forderungen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen. Dass die Barkaution auch für Forderungen verwertet wird, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen.

Wenn Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen bestreiten, kann auf Rückzahlung der Kaution geklagt werden. Dann wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.


Mieter kann aufrechnen, wenn Vermieter Kaution nicht verwertet

Macht der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, sodass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17).


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