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Was du über die Mietkaution wissen solltest

Wer in eine neue Wohnung zieht, muss meist auch eine Mietkaution an den Vermieter zahlen. Diese dient zur Absicherung eventueller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel Mietausfälle oder Sachschäden. Aber auch als Mieter hast du bestimmte Rechte. Wir verraten dir, welche Optionen es gibt und was du unbedingt beachten solltest.




Höhe der Mietkaution & allgemeine Infos

Die gesetzlichen Vorschriften zu Mietkaution betreffen lediglich die Anlage und Verzinsungspflicht des Vermieters – nicht jedoch die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Mietkaution. Diese ist im Mietvertrag zu regeln und je nach Region unterschiedlich hoch.

Laut §551 BGB darf die Mietkaution aber die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten – zu viel gezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Nur die Nettokaltmiete darf als Grundlage zur Festlegung der Mietkaution herangezogen werden - die Nebenkosten dürfen hier nicht inkludiert werden. Ist die Wohnung zu einem festen Preis "warm" vermietet, muss nach §551 BGB der geschätzte Kostenanteil aus der Warmmiete heraus gerechnet werden.

Vor dem Hintergrund stetig steigender Mieten sowie zunehmender Zuzugs- und Wegzugsraten, besonders in den Ballungsgebieten und Großstädten ab 500.000 Einwohner ist es wichtig zu wissen, dass Klauseln, die eine Verpflichtung des Mieters zur Anpassung der Mietkaution an eine gestiegene Miete bestimmen, unwirksam sind. Achte bei preisgebundenem Wohnraum zudem darauf, dass die Mietkaution nur zur Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestimmt ist (§9 Abs. 5 WoBindG).


Arten der Mietkaution

Die Mietkaution kann je nach finanzieller Situation des Mieters und Akzeptanz des Vermieters auf unterschiedliche Weise bezahlt werden.

  1. Die Barkaution ist in Deutschland die übliche Form der Sicherheitsleistung. Sie ist historisch gewachsen und bietet seit dem Internet-Zeitalter zudem flexiblere Einzahl-Modelle. Dabei zählt nicht nur die Barzahlung sondern auch die Einzahlung auf ein Treuhandkonto, als Barkaution.
  2. Die Bankbürgschaft auch Bankaval oder Mietaval genannt, ist ein Zahlungsversprechen einer Bank, die als Bürgschaftsgeber eintritt, wenn zum Beispiel die Miete nicht gezahlt wird oder ein mutwilliger Schaden an der Mietsache eintritt. Tritt dieser Fall ein, muss der Mieter den entsprechenden Betrag an die Bank zum Ausgleich zahlen. Heutzutage besteht seitens der Banken aber kein gesteigertes Interesse mehr an dieser Dienstleistung – sie verlangen deswegen oft die Kontoführung, eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution oder sonstige Gebühren. Zukünftig wird diese Art der Mietkaution wohl seltener oder gar nicht mehr verfügbar sein.
  3. Das verpfändete Sparbuch / Mietkautionskonto dient als Mietsicherheit und ist im Regelfall auf den Namen des Mieters ausgestellt. Hier sollte beim Kreditinstitut ein Sperrvermerk zu deinen Gunsten vermerkt sein, damit der Vermieter keinen ungerechtfertigten Zugriff auf das Konto hat.
  4. Verpfändete Wertpapiere sind eine weitere Art die Mietkaution zu stellen. Weil hier aber die Übergabe der Wertpapiere nötig ist, und der Fond bzw. das Kreditinstitut dies zudem noch erschwert, raten wir grundsätzlich von dieser Methode ab.
  5. Bei der Mietbürgschaft oder selbstschuldnerischen Bürgschaft übernehmen zum Beispiel die Eltern oder andere Personen die Bürgschaft und haften für eventuelle Mietrückstände oder Sachschäden aus einem Mietverhältnis.


Mietkaution bei Kündigung des Mietverhältnisses

Wird das Mietverhältnis gekündigt, hat der Vermieter in der Regel sechs bis 12 Monate Zeit, die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen. Meist wollen Vermieter die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung abwarten. Für den Mieter bedeutet dies eine finanzielle Doppelbelastung, da beim Umzug in die neue Wohnung auch wieder eine Mietkaution fällig wird, die Mietkaution der alten Wohnung aber noch nicht zurückgezahlt wurde.

Auch kommt es vor, dass die Mietkaution von Vermietern oder Verwaltern nur verzögert ausgezahlt wird, weil mit dem Geld Zinsgewinne erwirtschaftet werden sollen. Als Mieter hast du hier häufig das Nachsehen und musst eindringlich und unter Umständen auch auf dem Rechtswege, die Mietkaution zurückfordern. Mit einer Mietkautionsbürgschaft hast du diese Probleme nicht, da eine tägliche Kündigungsmöglichkeit besteht und deine Mietkautionsbürgschaft dann tagesgenau abgerechnet wird.


Mietkaution auf Raten

Als Mieter bist du berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu begleichen. Bei Beginn des Mietverhältnisses wird nur der erste Teilbetrag fällig (§551 Abs.2 BGB). Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über das Recht der Ratenzahlung besteht jedoch nicht. Jeder ist für die Kenntnis der ihn schützenden Gesetze selbst verantwortlich. Klauseln im Mietvertrag, die eine Anpassung der Mietkaution während des Mietverhältnisses vorsehen, sind laut §9 Abs.5 WoBindG unzulässig und unwirksam.


Wie wird die Mietkaution angelegt?

Der Vermieter ist gemäß §551 Abs.3 BGB verpflichtet, die vom Mieter geleistete Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Ein Verstoß gegen die Anlagepflicht kann durch den Mieter zivilrechtlich begründet werden und für den Vermieter sogar den Straftatbestand der Untreue nach §266 StGB erfüllen (Siehe auch BGH, Beschluss vom 23.08.1995, NJW 1996, 65).

Dabei kann der Vermieter entschieden, ob er die Mietkaution auf einem Sparbuch anlegt, das auf seinen Namen lautet, oder ob er die Mietkaution auf den Namen des Mieters angelegt und das Sparbuch dann dem Vermieter verpfändet wird.

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Fazit – alles Wichtige nochmal zusammengefasst

  • Die Mietkaution darf die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Bei einer Mieterhöhung kann keine Erhöhung der Kaution verlangt werden.
  • Die Mietkaution sollte auf jeden Fall getrennt vom restlichen Vermögen des Vermieters angelegt werden. So werden Missbrauch und Verlust der Kaution bei eventueller Insolvenz des Vermieters vermieden.
  • Erkundige dich im Vorfeld über die Möglichkeiten und Konditionen, um deine Mietkaution sicher anzulegen und vergleiche mehrere Angebote.
  • Eine Verpfändung oder Abtrennung der Mietkaution oder des Rückzahlungsanspruchs sowie jede sonstige Verfügung über das Kautionskonto sind ausgeschlossen und für den Vermieter wirkungslos. 

  • Bestehen Forderungen aus dem Mietverhältnis ist der Vermieter berechtigt, diese gegen deine Kaution aufzurechnen. Ein Übergabeprotokoll beim Einzug sowie beim Auszug hält als Nachweis ggf. anfallende Kostenanteile für Schönheitsreparaturen oder sonstige Ersatzleistungen entsprechend den mietvertraglichen Regelungen fest.
  • Die Rückzahlung der Mietkaution kann zwischen acht Wochen und sechs Monate dauern. Alternativ dazu kannst du auch eine Mietkautionsversicherung nutzen.