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10 Tipps zur Mietminderung bei Mietmängeln Wann man die Miete mindern kann und was zu beachten ist

Beeinträchtigungen wie zum Beispiel Baulärm, Bauarbeiten, Schimmel oder andere Mietmängel, können eine Mietminderung rechtfertigen. Doch wie hoch darf die Mietminderung ausfallen und welche Fehler sollte man am besten vermeiden?

Bei einer Mietminderung gibt es einige Aspekte, die vom Mieter unbedingt berücksichtigt werden sollten – denn nicht immer hat man das Recht, die Miete zu mindern. Zudem sollte man darauf achten, dass die Mietminderung nicht zu hoch angesetzt wird – sonst kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.


Nachfolgend haben wir die zehn wichtigsten Tipps zur Mietminderung zusammengefasst:


1. Wann darf man die Miete mindern?

Kann man die Wohnung aufgrund eines Mangels nicht mehr in der Art und Weise nutzen, wie im Mietvertrag vereinbart, kann die Möglichkeit zur Mietminderung bestehen. Hier kommt es auf Art und Umfang sowie die Dauer der Mängel an. Typische Mietmängel sind zum Beispiel zu laute Nachbarn, Baulärm, undichte Fenster und Türen, Ungeziefer, defekte Elektrik, ein Wasserschaden, Schimmelbefall, eine defekte Heizung sowie Probleme mit dem Balkon oder der Terrasse.


2. Bei unerheblichen Mängeln ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt

Bei unerheblichen Mängeln wie zum Beispiel einem tropfenden Wasserhahn, einer kaputten Glühbirne oder anderen Bagatellen, darf der Mieter die Miete nicht mindern. Auch aus anderen Gründen kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.


3. Mietminderung ist ausgeschlossen

Es gibt auch Fälle, in denen eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn man bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel bereits kannte bzw. hätte kennen können.

Finden bei Mietvertragsabschluss zum Beispiel auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, kann man die Miete nicht mindern, da man den Mietmangel bei Mietvertragsabschluss kannte. Teilweise geht die Rechtsprechung sogar soweit, dass man die Miete auch dann nicht mindern darf, wenn das Nachbargrundstück unbebaut ist. Einige Gerichte urteilten, dass man als Mieter in der Großstadt davon ausgehen müsse, dass ein unbebautes Grundstück früher oder später bebaut wird (Baulückenrechtsprechung). Gleiches gilt auch, wenn das Nachbarhaus sehr marode ist. Dann könne man als Mieter davon ausgehen, dass das Haus demnächst renoviert wird.


4. Mietmangel dem Vermieter anzeigen

Liegt ein erheblicher Mietmangel vor und ist eine Mietminderung wahrscheinlich, kann man trotzdem nicht einfach so die Miete mindern. Zuvor muss dem Vermieter der Mangel gemeldet werden.

Damit man für den Fall eines späteren Streits beweisen kann, dass man den Mietmangel mitgeteilt hat, sollte man die Mietmangelanzeige am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder per Boten zukommen lassen. Ab dem Tag der Mangelanzeige kann man dann als Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB). Wie eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter aussehen kann, können Sie dem Musterschreiben Mietminderung entnehmen.

Linktipp: Musterbrief Mietminderung auf www.MeineBleibe.com


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5. Mietmangel genau angeben

Der Mietmangel sollte immer genau beschrieben werden. Statt „Schimmel an der Wand“ ist eine detaillierte Beschreibung wie zum Beispiel: „der Schimmel befindet sich im Wohnzimmer an der Fensterseite unterhalb des Fensters, in ca. 15 Zentimeter Höhe vom Boden gemessen“. Die Angabe und Beschreibung des Mangels ist gegenüber dem Vermieter unbedingt erforderlich. Unmittelbar nach der Mängelanzeige kann der Mieter dann die nächste Mietzahlung mindern, bis der Mangel behoben wurde.


6. Mietminderungsquote

Im ersten Schreiben an den Vermieter muss noch keine konkrete Minderungsquote genannt werden – diese kann dem Vermieter auch später noch mitgeteilt werden. Doch stellt sich die Frage, wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf?

Hierzu gibt es leider keine gesetzlichen Vorschriften – der Mieter muss die Höhe der Mietminderung selbst festsetzen. Hier zeigt die Erfahrung, dass Mieter gerade bei kleinen Mängeln oft eine viel zu hohe Mietminderung ansetzen.

Mieter können sich vergleichbare Fälle ansehen und die Mietminderungstabelle zur Hilfe nehmen. In der Liste finden Mieter Prozentangaben, die dabei helfen, die Mietminderungshöhe für den konkret vorliegenden Fall zu bestimmen.


7. Mietminderung berechnen

Hat der Mieter herausgefunden, dass er die Miete zum Beispiel um 20 Prozent mindern darf, stellt sich noch die Frage, wie man die Mietminderung genau berechnet. Die Mietminderung erfolgt von der Brutto-Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten). Hier ein Beispiel:

Grundmiete 600 Euro / Monat
Heizkostenvorauszahlung 230 Euro / Monat
Betriebskostenvorauszahlung 70 Euro / Monat


= Bruttowarmmiete 900 Euro / Monat

Der Wert der Mietminderung muss übrigens taggenau ermittelt werden.


8. Kündigungsrisiko vermeiden

Wer die Mietminderung zu hoch ansetzt, riskiert die Kündigung des Mietvertrags. Kommt man mit einer Monatsmiete und einem Cent in Mietrückstand, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Ist man mit den Mietzahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Im Nachhinein kann man sich nicht darauf berufen, dass man irrtümlich zu viel Miete gemindert hat.


9. Mietminderung unter Vorbehalt

Wer sichergehen will, der zieht von der Miete keinen Mietminderungsbetrag ab, sondern zahlt die Miete „Unter Vorbehalt“. Denn wenn die Sach- und Rechtslage noch ungeklärt ist, riskiert man mit überzogenen Handlungen die fristlose Kündigung.

Wer unter Vorbehalt die Miete mindert oder weiterhin die volle Miete zahlt, sichert sich damit ab, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Mietminderung weiterzuführen oder sogar zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass der Mangel zu einer höheren Kürzung der Miete berechtigt hätte.


10. Anwaltlichen Rat einholen

Da es bei der Mietminderung schnell zu höheren Geldbeträgen und damit auch zum Rechtsstreit kommen kann, ist es empfehlenswert, sich bei der Mietminderung Rat von einem Fachmann einzuholen. Ein Anwalt für Mietrecht hilft dabei, die angemessene Mietminderungsquote zu finden.


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