Mieterrechte mehr wissen · besser mieten · schöner wohnen

Mieter haben Vorkaufsrecht bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, machen sich Mieter oft Sorgen und befürchten Mieterhöhungen oder sogar eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Doch gibt es hier einen Vorteil – Mieter haben das Vorkaufsrecht und dürfen als erste zugreifen, wenn die Wohnung verkauft werden soll.

Selbst wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, kann der Mieter dieses Vorkaufsrecht geltend machen. Es erlischt erst, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Stirbt der Mieter, hat derjenige ein Vorkaufsrecht, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt.


Besteht das Vorkaufsrecht immer?

In bestimmten Fällen hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft. Auch wenn das gesamte Haus verkauft wird oder der Eigentümer die Wohnung verschenkt gilt das Vorkaufsrecht des Mieters nicht.

Das Vorkaufsrecht gilt auch nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. Verkauft der neue Eigentümer die Wohnung später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr geltend machen. Das Vorkaufsrecht kann aber auch vertraglich vereinbart werden – ist es in einem Mietvertrag enthalten, muss ein Notar diesen beurkunden.


Wie macht der Mieter Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht?

Will der Eigentümer die Mietwohnung veräußern, wendet er sich meist schon vor möglichen Vertragsverhandlungen mit einem Dritten an den Mieter und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an. Hier muss der Mieter noch nicht zwingend reagieren – sollte aber auch nicht voreilig auf sein Vorkaufsrecht verzichten.

In der Regel muss sich der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Diese zweimonatige Überlegungsfrist kann zudem schriftlich verlängert,werden – eine Verkürzung ist ausgeschlossen.

Wird ein Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt, steht der Vermieter in der Pflicht, den Mieter über den Inhalt zu unterrichten. Und zwar dann, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Der Mieter sollte den Kaufvertrag dann als Kopie erhalten, damit er ihn gründlich prüfen kann.

Darüber sorgen, dass der Erwerber eine Kündigung ausspricht, muss sich der Mieter zunächst nicht – das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter. Eine Eigenbedarfskündigung kann der neue Vermieter erst nach frühestens drei Jahren geltend machen. In Ballungsräumen mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die Kündigungsfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen.


Nicht unter Druck setzen lassen

Druck ausüben und den Mieter zu einer schnellen Entscheidung zu drängen, darf der Vermieter nicht. Geregelt ist das Vorkaufsrecht des Mieters im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), Paragraf 577. Darin ist festgelegt, dass der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken muss, wenn er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

Mit einem Preisnachlass kann der Mieter aber nicht rechnen, sollte er die Wohnung kaufen wollen– er muss im Zweifel die Summe für die Wohnung zahlen, die zwischen dem Vermieter als Eigentümer und dem Dritten ausgehandelt wurde.

Es ist sinnvoll, wenn Mieter vorab mit dem Vermieter sprechen und ihm ein Kaufangebot unterbreiten – und zwar bevor der Vermieter Kontakt zu anderen Interessenten aufnimmt. In solchen Fällen lässt sich für den Mieter oft ein geringerer Preis erzielen, da der Vermieter weniger Aufwand hat und unter Umständen auch noch nicht weiß, ob er eventuell für das Objekt noch mehr Geld bekommen würde.

Klärt der Vermieter, den Mieter nicht über den Inhalt des Kaufvertrages und sein Vorkaufsrecht auf, kann der Mieter Schadenersatz verlangen (Urteil des Bundesgerichtshofs; BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Hier muss der Mieter nachweisen, dass er die Wohnung kaufen wollte und sich dies auch finanziell hätte leisten können.


Weitere interessante Artikel für Mieter und Wohnungssuchende:
- Vermieter benötigen besonderen Grund: Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?
- Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung: Diese Konsequenzen drohen bei verspäteter Mietzahlung
- Wichtige Fristen und Nachweise: Das ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten
- Diese Rechte haben Mieter: Die 10 wichtigsten Mietrechte