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Mieterschutz in Zeiten von Corona Worauf Mieter während der Corona-Krise achten müssen

Die Ausbreitung des Corona-Virus, Kontaktverbote und die Empfehlung der Bundesregierung, zu Hause zu bleiben, die Verunsicherung bei vielen Mieterinnen und Mietern ist groß.

Der Deutsche Mieterbund beantwortet einige wichtige Fragen rund um das Thema Corona und Miete. Aufgrund der noch nie dagewesenen Situation können diese Antworten jedoch nur eine Einschätzung wiedergeben und stellen keinen verbindlichen Rechtsrat dar.

Zur Unterstützung vor Ort stehen Mietervereine mit Rat und Tat zur Verfügung.


Frage: Ich verdiene kein Geld mehr. Muss ich weiter meine Miete zahlen?

Ja. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an.

Um sich vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, sollte der Mieter bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung zu einigen. In Betracht käme ebenfalls eine Ratenzahlung, soweit möglich, oder der Verzicht des Vermieters auf die Miete, wenn dies wirtschaftlich für ihn vertretbar wäre. All dies ist natürlich nur auf freiwilliger Basis möglich. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.

Hinweis: Der Deutsche Mieterbund hat den Bundesgesetzgeber u.a. aufgefordert, die Kündigung für die Zeit der Corona-Krise auszuschließen und einen „Sicher-Wohnen-Fonds“ für den Mietausfall einzurichten. Das Gesetz zum Kündigungsschutz wurde am 27. März 2020 verabschiedet.


Frage: Mein Nachbar ist an Covid-19 erkrankt. Darf ich die Miete mindern?

Nein. Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.

Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, muss der Mieter aber nur eine entsprechend geminderte Miete zahlen. Darauf, ob der Vermieter den Versorgungsengpass vertreten muss, kommt es bei der Minderung nicht an.


Frage: Muss ich meinen Vermieter in meine Wohnung (Wohnungsbesichtigungen, Reparaturen) lassen?

Ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf, hängt von einer Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters mit dem Recht des Mieters auf Privatsphäre ab. Bei einer Pandemie ist zudem der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich. Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, müssen daher aus Sicht des Deutschen Mieterbundes auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden. Bei notwendigen Reparaturen (bspw. Rohrbruch) muss der Mieter aber Zugang zur Wohnung gewähren.


Frage: Ich habe meine Wohnung gekündigt und muss eigentlich nächste Woche ausziehen. Nun bin an Covid-19 erkrankt / stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?

Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden.


Frage: Ich möchte umziehen. Geht das nun noch?

Solange die angemietete Wohnung frei ist, das beauftragte Umzugsunternehmen noch arbeitet und keine Ausgangssperren verhängt sind, grundsätzlich ja. Auch hier ist dem Mieter aber zu raten, mit allen Beteiligten die Durchführung des Umzuges abzuklären und sich im Sinne des Eigenschutzes und des Schutzes der Gemeinheit zu entscheiden.


Frage: Kann mir eventuell auch das Jobcenter weiterhelfen?

Ja. Mieterinnen und Mieter sollten überprüfen, ob ihnen Arbeitslosen-, Kurzarbeiter- oder Wohngeld zusteht. Durch kürzlich beschlossene Änderungen in den Sozialgesetzbüchern kann jetzt der Antrag auf Grundsicherung schnell und formlos telefonisch, per Mail oder Post beim zuständigen Jobcenter gestellt werden. Die neuen Regelungen im Sozialrecht sehen unter anderem vor, dass in den ersten sechs Monaten des Leistungsbezugs die Ausgaben für Miete und Heizung in tatsächlicher Höhe übernommen werden, eine Vermögensprüfung entfällt für diesen Zeitraum.


Die nachfolgenden Fragen haben wir im Rahmen einer "Corona-Sprechstunde"
der Frankfurter Rundschau beantwortet:

Frage: Möglicherweise werde ich dazu gezwungen sein, meinen Vermieter um eine Mietreduktion zu bitten. Wie sollte ich vorgehen? Welche Modelle gibt es, um zu einem guten finanziellen Ausgleich zu kommen?

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass die Miete (ganz oder teilweise) für eine gewisse Zeit gestundet wird, wodurch die Fälligkeit der Miete und damit die Pflicht zur Mietzahlung für die vereinbarte Zeit hinausgeschoben wird. Der gestundete Betrag muss später nachgezahlt und dabei zusätzlich zur dann laufenden Miete aufgebracht werden. Damit hier kein neuer Engpass entsteht, sollte mit der Stundungsvereinbarung gegebenenfalls auch geregelt werden, dass der Mieter die Nachzahlung in Raten leisten darf.


Frage: Wir haben unsere Wohnung zu Ende April gekündigt. Der Umzug eines Vierpersonenhaushaltes geht ohne Helfer nicht. Was sollen wir machen?

Zeichnet sich ab, dass es keine Möglichkeit gibt, die gekündigte Wohnung rechtzeitig zu räumen, sollte der Mieter sich in der gegenwärtigen Situation mit dem Vermieter in Verbindung setzen und bitten, dass er noch eine gewisse Zeit in der Wohnung bleiben darf, bis der Umzug möglich ist. Kommt keine Einigung zustande, kann der Vermieter den Mieter aber nicht einfach auf die Straße setzen. Eine zwangsweise Räumung ist erst möglich, wenn der Mieter gerichtlich zur Räumung verurteilt ist.


Frage: Unser Sohn ist berufsbedingt nach Marburg gezogen. Seine Heidelberger Studentenwohnung, gekündigt zu Ende April, sollte renoviert übergeben werden. Ist mein Sohn verpflichtet, trotz Ausgangsbeschränkungen für die Renovierung nach Heidelberg zu kommen? Da wir als Eltern der Risikogruppe 65+ angehören, können wir die Renovierung nicht übernehmen.

Zunächst sollte geprüft werden, ob tatsächlich eine Renovierungspflicht besteht. Dies gilt unabhängig von der Pandemie. Viele Mietverträge enthalten unwirksame Renovierungsklauseln. In solchen Fällen muss der Mieter nicht renovieren, auch wenn der Text des Mietvertrages etwas anderes besagt. Ergibt die Prüfung eine Renovierungspflicht, muss der Mieter die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Mieter die notwendige Renovierung selbst ausführen kann. Will oder kann er nicht selbst aktiv werden, ist er verpflichtet, Dritte, zum Beispiel ein Handwerksunternehmen, zu beauftragen, um die Renovierung rechtzeitig auszuführen.


Frage: Ich habe eine Stelle in einer anderen Stadt angenommen. Die Stelle soll ich Anfang April antreten. Aber mein neuer Arbeitgeber hat schon signalisiert, dass er mich wohl noch in der Probezeit kündigen wird. Nun habe ich an meinem neuen Arbeitsort bereits eine Wohnung angemietet. Kann ich den Mietvertrag rückgängig machen?

Sie können den Mietvertrag grundsätzlich nur regulär kündigen. Das Gesetz legt das sogenannte Verwendungsrisiko, dass eine angemietete Wohnung für die Lebenspläne des Mieters verwendbar ist, dem Mieter auf. Dies gilt auch in der gegenwärtigen Situation. Vielleicht ist der neue Vermieter aber bereit, Ihnen in Ihrer besonderen Lage entgegenzukommen und mit Ihnen die kostenfreie Aufhebung des Mietvertrags zu vereinbaren.


Frage: Ich bin selbstständig, habe bisher aber ein externes Büro, das auch meine Geschäftsadresse ist. Aus Kostengründen möchte ich das Büro nun aufgeben und von zu Hause aus arbeiten. In meinem Mietvertrag steht aber, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf, es sei denn, der Vermieter willigt in eine andere Nutzung ein. Was bedeutet das für mich jetzt?

Ist eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, ist eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter stimmt einer (teil-)gewerblichen Nutzung zu. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn die gewerbliche Nutzung keine andere Inanspruchnahme der Wohnung und keine stärkere Beeinträchtigung anderer Mieter bedeutet als eine Wohnnutzung und deshalb unter den Wohnzweck eingeordnet werden kann. Auch dann muss der Mieter aber die beabsichtigte gewerbliche Nutzung dem Vermieter vorher anzeigen. Sprechen Sie Ihren Vermieter auf Ihre Pläne an und versuchen Sie, eine teilgewerbliche Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu vereinbaren. Sollte der Vermieter nicht einverstanden sein, bliebe zu prüfen, ob eine Konstellation besteht, in der eine bloße Anzeige genügt. Da es sich um eine Ausnahme handelt, ist hier Vorsicht geboten.


Frage: Ich lebe mit meinem Mann und zwei kleinen Kindern in Baden-Württemberg und wurde letztes Jahr wegen Eigenbedarfs gekündigt. Vor Gericht kam es zu einer gütlichen Einigung, dass wir bis Ende Juli dieses Jahres ausziehen müssen. Nun war es vor der Pandemie schon extrem schwierig, in unserer Gegend Ersatzwohnraum zu finden, jetzt erscheint es völlig aussichtslos – Besichtigungstermine werden abgesagt, neue Objekte kommen nicht auf den Markt. Was können wir tun? Wie werden wir vor Obdachlosigkeit geschützt?

Lassen Sie sich bitte schnellstens individuell beraten. Ich gehe davon aus, dass in Ihrem Fall ein gerichtlicher Räumungsvergleich geschlossen wurde. Es muss geprüft werden, ob Sie gegebenenfalls bei Gericht eine Verlängerung der Ihnen mit dem Vergleich eingeräumten Zeit zur Räumung beantragen können.

Quellenangabe:
DMB Deutscher Mieterbund,
Titel: Mieterschutz in Zeiten von Corona,
URL: https://www.mieterbund.de/service/corona-mieterschutz.html (Stand: 02.04.2020 - Hinweis o. J.).


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