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Mietrechtsänderungen für Mieter 2019 Bundestag beschließt Mietrechtsänderung

Der Bundestag hat den Mietrechtsänderungen zugestimmt – Vermieter können künftig nun weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können gegen Verstöße bezüglich der Mietpreisbremse einfacher vorgehen.

Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist in zweiter und dritter Lesung vom Bundestag beschlossen worden. Die Modernisierungsumlage wird dabei schärfer als ursprünglich geplant beschnitten. Folgende Änderungen sind vorgesehen:


Mietpreisbremse – Auskunft über Vormiete

Verlangen Vermieter gem. §556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete, die über der gem. Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt, sind sie in Zukunft verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor vereinbarte Miete für diese Wohnung zu erteilen.

Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wie z.B.
– vorangegangene Modernisierung (§556e Abs. 2 BGB),
– erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§556f Satz 2 BGB),
– erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§556f Satz 1 BGBG),
berufen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen.


Modernisierungsumlage beträgt nur noch acht Prozent

Statt aktuell 11 Prozent sollen die Modernisierungskosten nur noch in einer Höhe von 8 Prozent jährlich auf den Mieter umgelegt werden können. Die Absenkung soll Bundesweit gelten, obwohl ursprünglich geplant war, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten umzusetzen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist.

Darüber hinaus wird eine Kappungsgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren eingeführt. Sollte die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter liegen, darf die Miete in Folge einer Modernisierung nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren ansteigen. Dies bedeutet eine erhebliche Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf.


Berechnung der Modernisierungsumlage vereinfacht sich

Durch ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung, soll Vermietern die Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden. Bei Kosten von 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen, den Rest aber als Modernisierungskosten umlegen können.


Verstöße gegen die Mietpreisbremse einfacher rügen

Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig einfacher rügen. Bisher musste der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Hier soll nun eine einfache Rüge ausreichen. Sollte sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht auch eine Rüge ohne Begründung aus. Der Mieter kann aber weiterhin nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.

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Pflichtverletzung: „Herausmodernisierung“

Die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen um die Mieter zur Kündigung zu veranlassen, soll Vermietern nun erschwert werden. In Zukunft wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt, oder die Arbeiten länger als 12 Monate ruhen lässt, und zusätzlich eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Der Vermieter kann sich von dieser Vermutung entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Das gezielte „Herausmodernisieren“ soll künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, uns wird mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet.


Mehr Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

Neu in den Gesetzesentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die Mieträume aus sozialem Interesse anderen Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Solche Mietverhältnisse sind bisher ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach §565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

Zum Schutz dieser Mietverhältnisart, sowie zum Schutz der in diesen Wohnungen lebenden Personen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen.


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