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Modernisierung von Mietwohnungen Welche Rechte haben die Mieter?

Soll eine Immobilie modernisiert werden, kann der Mieter dagegen meist nicht viel ausrichten. Hat der Vermieter Modernisierungsarbeiten geplant, muss der Mieter diese in der Regel dulden. Auch eine anschließende Mieterhöhung ist dann gerechtfertigt. Doch es gibt Ausnahmen – hier lohnt es sich, die Härtefallbestimmungen zu kennen.

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Ob eine Dusche, schalldichte Fenster oder ein Balkon – es gibt Modernisierungen, über die sich Mieter durchaus freuen und auch bereit sind, hierfür mehr Miete zu zahlen. Um andere Modernisierungsmaßnahmen gibt es aber oft Streit. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.


Wie ist die Modernisierung definiert?

Bei einer Modernisierung handelt es sich grundsätzlich um bauliche Veränderungen. Hierzu zählt zum Beispiel die energetische Sanierung, wie etwa die Dämmung der Fassade. Zudem zählen bauliche Maßnahmen wie ein neuer Balkon oder ein Fahrstuhl, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, zur Modernisierung. Auch wenn neue gesetzliche Vorgaben wie etwa Rauchmelder oder modernere Wasserzähler umgesetzt werden müssen, darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.


Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?

Grundsätzlich muss ein Mieter die Modernisierung dulden. Ob er damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle. Doch kann der Mieter anzweifeln, ob es sich bei der angekündigten Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Denn hier muss klar zwischen einer Modernisierung und einer Instandsetzung unterschieden werden. Wird zum Beispiel nach zehn Jahren ein neuer Teppich verlegt, ist dies eine Instandsetzungsmaßnahme, für die der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen kann.


Wann muss der Mieter informiert werden?

Die Modernisierung muss vom Vermieter drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Es muss dargelegt werden, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt, in welchen Zeiträumen die einzelnen Arbeiten erledigt werden und wie lange diese dauern. So ist es zum Beispiel bei einer neuen Heizungsanlage für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller oder auch die Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden.

Auch die voraussichtliche Mieterhöhung sowie eventuelle Veränderungen bei den Betriebskosten müssen angegeben werden. Zudem muss der Vermieter den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. Tut er dies nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden.




Welche Härtegründe gibt es?

Härtegründe, die der Mieter gegen eine Modernisierung anführen kann sind zum Beispiel, wenn umfangreiche Baumaßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, oder wenn sich durch den Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde. Meist fallen aber nur Gründe wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners ins Gewicht.

So sollte in einem bestimmten Fall in einem Mietshaus die Heizung komplett erneuert werden – einschließlich neuer Rohre in den Wohnungen. Eine Mieterin betreute aber ihre pflegebedürftige Mutter in ihrer Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten. Hier ist der Vermieter der Frau entgegengekommen und hat für die Zeit der Maßnahme die Kosten für einen Tagespflegeplatz übernommen.


Die Miete wird zu teuer – kann das eine Modernisierung verhindern?

Ist die Wohnung nach der Mieterhöhung für den Mieter nicht mehr erschwinglich, ist dies kein Argument gegen die Modernisierung. Allenfalls kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden. Dafür muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Modernisierung schriftlich per Mail, Fax oder Brief Einwand erheben.

Welche Mietkosten allerdings zulässig sind, ist strittig. Das Landgericht Berlin urteilte, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Haushaltsmitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert allerdings höher angesetzt.


Kann eine Mieterhöhung ausgeschlossen werden?

Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete bis zum Ablauf der Staffelmiete wegen einer Modernisierung nicht zusätzlich erhöhen. Gleiches gilt für Indexmietverträge – ausgenommen sind Gesetzesänderungen, die der Vermieter umsetzen muss.