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Wissenswertes rund um die Untervermietung bei kompletter oder teilweisen Untervermietung der Wohnung

Möchte ein Mieter seine Wohnung untervermieten, sind einige Dinge zu beachten. Hier haben sowohl Vermieter als auch Mieter Rechte, die berücksichtigt werden sollten.


Allgemeines zur Untervermietung

Im Fall einer Untervermietung, wird der Vertrag zur Nutzung eines Teils der Wohnung zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter geschlossen. Das bedeutet, dass der Untermieter nicht Vertragspartner des Wohnungseigentümers ist. Die Untervermietung bedarf aber grundsätzlich einer Genehmigung des Eigentümers / Vermieters der Wohnung – dabei geben das Gesetz und die Rechtsprechung den gesetzlichen Rahmen vor.


Genehmigung durch den Vermieter

Im Gegensatz zur Untervermietung gewerblicher Räume wie Büros und Hallen, bedarf die Untervermietung von Wohnraum laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) immer der Genehmigung des Vermieters (§ 540 BGB). Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilt hat.

Laut § 553 BGB darf der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung jedoch nur dann Verweigerern, wenn das Untermietverhältnis für ihn selbst unzumutbar ist. Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete indes erst gar nicht eingeholt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen und den bestehenden Mietvertrag außerordentlich kündigen.


Untervermietung der kompletten Wohnung

Der Untervermietung der kompletten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Wird die Zustimmung verweigert, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen – auch wenn ein Zeitmietvertrag besteht.


Verweigerung bei einer teilweisen Untervermietung

Die Untervermietung muss für den Vermieter zumutbar sein. Der Vermieter kann die Erlaubnis zum Beispiel verweigern, wenn der Gebrauch der vermieteten Immobilie nicht der vertraglichen Nutzung entspricht oder die Wohnung durch die Untermieter überbelegt ist. Eine Überbelegung wäre der Fall, wenn die bauliche Substanz leidet. Für die zulässige Belegung einer Wohnung, gilt maximal eine Person pro Zimmer als Faustregel.

Die Untermiete kann durch den Vermieter auch abgelehnt werden, wenn die Wohnung vom Untermieter vertragswidrig als Büro genutzt wird. Auch wenn es zu einer ständigen Lärmbelästigung oder tätlichen Angriffen gegen Nachbarn oder den Vermieter kommt, kann die Untervermietung als unzumutbar gelten. In jedem Fall müssen die Gründe für die Verweigerung der Untervermietung objektiv nachvollziehbar sein.

Ist ein Untermieter jedoch objektiv für den Vermieter zumutbar und hat der Mieter nachträglich ein berechtigtes Interesse an der Untermiete, so kann ihm der Wohnungseigentümer diese rechtlich kaum versagen. Gründe sind hier zum Beispiel der Einzug der / des Lebenspartner/in, wenn sich das Einkommen des Mieters spürbar verschlechtert hat oder ein alleinerziehender Elternteil zum Beispiel einen Untermieter für die Kinderbetreuung aufnehmen will.


Zuschlag für Untermiete

Bei frei finanzierten Wohnungen hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag, wenn ihm die Erlaubniserteilung sonst unzumutbar wäre. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht umlegt und durch den Mehrverbrauch für Wasser oder Abwasser durch den Untermieter stärker belastet wird.

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Bei Sozialwohnungen dürfen Vermieter allerdings automatisch einen geringen gesetzlich festgelegten Untermietzuschlag von 2,50 Euro pro Monat für eine Person und fünf Euro pro Monat für zwei oder mehr Personen verlangen.


Unerlaubte Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung kann zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Zuvor muss der Vermieter den Mieter allerdings in einer angemessenen Frist dazu aufgefordert haben, die Untermiete zu beenden.

Weil zwischen Vermieter und Untermieter jedoch keine vertragliche Beziehung existiert, endet das Untermietverhältnis keinesfalls automatisch, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Hauptmieter und Wohnungseigentümer gekündigt wird. Die Räumung einer Wohnung durch einen Untermieter kann sich daher kompliziert und langwierig gestalten.

Im Fall von längeren Kündigungsfristen mit dem Mieter. Sollte der Vermieter den Mieter darauf hinzuweisen, dass er von seinem Untermieter Schadenersatz verlangen kann. Nur vor diesem Hintergrund kann er zur rechtzeitigen Räumung der ihm überlassenen Mieträume aufgefordert werden.