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Begründung der Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzung für Mieter und Vermieter?

Mieter müssen die Kündigung des Mietvertrags schriftlich vornehmen. Jedoch müssen sie die Kündigung nicht begründen und auch sonst keine weiteren Kündigungsvoraussetzungen berücksichtigen.

Vermieter sind ebenfalls verpflichtet, die Kündigung schriftlich vorzunehmen und müssen diese darüber hinaus immer begründen.


Kündigung durch Vermieter nur mit Begründung

Die Kündigung durch den Vermieter ist nur dann rechtswirksam, wenn sie einen der drei in § 573 BGB Abs. 2 Nr. 1-3 BGB gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe enthält. Grundvoraussetzung ist ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Vornahme der Kündigung.

Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe:

  • Vertragsverletzung durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr.1 BGB): liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, z.B.: keine Mietzahlungen, Nichtleisten der vertraglich vereinbarten Mietkaution, nachhaltige Lärmstörung etc.
  • Eigenbedarf (Selbstnutzung) (§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB): ist gegeben, wenn der Vermieter die Mietsache für sich oder Familienangehörige bzw. Angehörige seines Hausstandes (aus anerkannten Gründen) beansprucht, z.B. Beanspruchung größeren Wohnraums aus beruflichen Gründen, wesentlich größere Nähe zum Arbeitsplatz, Benötigen einer Pflegeperson etc. (siehe auch: Eigenbedarf des Vermieters)
  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Nutzung (§ 573 Abs. 2 Nr.3 BGB): ist gegeben, wenn der Vermieter durch Weitervermietung an der Realisierung eines der Mietsache beinhaltenden Wertes (durch Umbau/ Modernisierung etc.) gehindert wird, z.B. bei wirtschaftlich gebotenem Sanierungsbedarf – dieser ist ggf. durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu belegen.


Sonstige Kündigungsgründe nach § 573 Abs. 1 BGB

Neben den oben genannten Gründen ermöglicht es die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Vermieter „sonstige berechtigte Interessen“ zur Begründung seiner Kündigung anzugeben. Voraussetzung ist allerdings, dass diese im Verhältnis zu den sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB ergebenden Kündigungsgründen gleich schwerwiegend sind (BVerfG Urt. v. 08.10.1911 – 1 BvR 1324/90).

Beispiele „sonstiger berechtigter Interessen“:

  • Nach dem Zuzug weiterer Familienmitglieder ist die Wohnung völlig überbelegt (OLG Hamm Urt. v. 06.10.1982 – 4 REMiet 13/81)
  • Wegfall von erheblichen Steuervergünstigungen bei unterbleibender Eigennutzung (BayObLG RE. v. 17.10.1983 – RE-Miet 6/83)
  • Unerlaubte Untervermietung durch den Mieter (BayObLG RE v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94)
  • Der Mieter hält die gekündigte Wohnung nur als „Zweitwohnung“ (LG Stuttgart 20.02.1992 – 16 S 327/91)


Ausnahmen der Begründungspflicht

Vermieter müssen die Kündigungserklärung nicht begründen, wenn es sich um ein Mietverhältnis innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhauses handelt (§ 573a BGB).
Die Bestimmung bezieht sich ausschließlich auf ein Mietobjekt, das aus nur zwei Wohnungen besteht und darüber hinaus die eine Wohnung vom Mieter und die andere vom Vermieter selbst bewohnt wird. Bei drei oder mehr Wohneinheiten innerhalb eines Hauses ist diese Bestimmung nicht anwendbar. Als Ausgleich für die entbehrliche Kündigungsbegründung verlängert sich allerdings die jeweils maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Tod des Mieters

Ist der Mieter verstorben, hat sowohl der Erbe als auch der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Begründung zu kündigen (§ 564 BGB). Hintergrund ist, dass durch den Tod des Mieters sozusagen eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses eintritt.

Tod des Vermieters

Ist hingegen der Vermieter verstorben, muss der Erbe das Mietverhältnis unter den bisherigen Bedingungen weiterführen. Möchte der Erbe den Mietvertrag kündigen, gelten die o. g. Kündigungsvoraussetzungen- und Gründe nach § 573 BGB. Der Erbe hat kein Sonderkündigungsrecht.


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