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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges Kann ein Vermieter diese mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden?

Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass ein Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden kann. Die Nachzahlung der Rückstände kann dabei nur die fristlose Kündigung aufheben; die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt aber bestehen.

Zahlt der Mieter nach Zugang der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände, wird durch diese so genannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. Dies hat der BGH in zwei aktuellen Urteilen bekräftigt und damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Frage bestätigt.


Landgericht Berlin weicht bewusst von BGH-Urteil ab

Die 66. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin hatte in der Vorinstanz (Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17) die Auffassung vertreten, eine hilfsweise ordentliche Kündigung könne von vornherein keine Wirkung haben, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde. Da die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beende und deren Wirkungen durch eine Schonfristzahlung erst später entfielen, fehle es beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung an einem Mietverhältnis.

Wenn kein Mietverhältnis besteht, könne die ordentliche Kündigung auch keinerlei Wirkung entfalten. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht "aufleben", wenn die Schonfristzahlung zu einem Fortbestand des Mietverhältnisses führe.

Diese Entscheidung der Berliner Richter richtet sich bewusst gegen die Auffassung des BGH – zur endgültigen Klärung dieser Frage wurde die Revision zugelassen (BGH, Urteile v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).


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