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Mietvertrag prüfen: Zehn Tipps Worauf Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags achten sollten

Wer in eine Mietwohnung einzieht, hat in der Regel auch vorher einen Mietvertrag unterschrieben. Diesen kann man zwar auch mündlich schließen – schriftliche Verträge sind jedoch besser, weil man hier entsprechende Vereinbarungen klipp und klar nachlesen kann.

Ein Mietvertrag ist wichtig, da er die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter regelt. Da der Vertrag vom Vermieter gestellt wird, besteht aber auch die Gefahr, unangenehmer Fallen für den Mieter. Deshalb sollten Mieter auf einige Details achten, bevor sie den Mietvertrag unterschreiben.

Was Mieter dürfen und welche Rechte und Pflichten sie haben, steht im Mietvertrag – aber nicht immer fallen diese zu Gunsten des Mieters aus. Deshalb sollte man vor der Unterschrift den Vertrag genau durchlesen und auf etwaige Fallstricke untersuchen.


1. Angaben zum Mieter

Grundsätzlich sollten alle Personen, die in die Wohnung einziehen, auch im Mietvertrag stehen – denn nur wer im Vertrag steht und diesen unterschrieben hat, ist auch Mieter, mit allen Rechten und Pflichten. Minderjährige Kinder können selbstverständlich keine Vertragspartner sein, deren Anzahl wird aber im Mietvertrag aufgeführt, da der Vermieter diese Informationen für die Nebenkostenabrechnung benötigt.

Vorsicht: Wer ohne Erlaubnis des Vermieters weitere Untermieter in die Mietwohnung ziehen lässt, riskiert eine Abmahnung oder schlimmstenfalls eine Kündigung.


2. Richtige Beschreibung der Mietwohnung

Vor Vertragsunterzeichnung sollten auf jeden Fall die Angaben zur Wohnungsgröße überprüft werden. Bisher ging der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass eine Wohnung bis zu zehn Prozent kleiner sein darf, als im Mietvertrag angegeben. An dieser Rechtsauffassung scheint der BGH allerdings nicht mehr bedingungslos festhalten zu wollen. Zumindest bei späteren Mieterhöhungen muss der Vermieter die tatsächliche und nicht die im Vertrag genannte Quadratmeterzahl zugrunde legen (Az: VIII ZR 266/14). Gehören zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Dachbodenabteil zur Mietsache, sollte geprüft werden, ob diese auch tatsächlich vorhanden und mängelfrei sind.


3. Entspricht die Miete der üblichen Miethöhe?

In größeren Städten kann man die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mietspiegel entnehmen. Dieser kann direkt bei der Gemeinde oder bei Mieterschutzvereinen angefordert werden. Allerdings kann die Miethöhe bei einer Neuvermietung auch über der ortsüblichen Miete liegen – in Gemeinden ohne Mietpreisbremse deutlich darüber, in Gemeinden mit Bremse um bis zu 10 Prozent.

Wurde eine Inklusivmiete vereinbart oder werden die Nebenkosten gesondert abgerechnet? Dann sollte der Mieter überprüfen, ob die Vorauszahlungen realistisch, zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden. Am besten, man lässt sich die Nebenkostenabrechnung einer früheren Abrechnungsperiode zeigen.

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4. Betriebskosten prüfen

Damit zum Beispiel durch einen Durchlauferhitzer keine unangenehmen Überraschungen entstehen, sollte geprüft werden, ob die genannten Betriebskosten auch dem aktuellen Stand der Kosten entsprechen. Mieter können sich die letzte Betriebskostenabrechnung für die Wohnung zeigen lassen. Auch gibt es Durchschnittswerte für Betriebskosten je Quadratmeter, die in Betriebskostenspiegeln veröffentlicht werden.

5. Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag?

Eine Befristung in einem Zeitmietvertrag ist nur dann wirksam, wenn ein Befristungsgrund, wie zum Beispiel späterer Eigenbedarf des Vermieters, angegeben wird. Ein wirksamer Zeitmietvertrag ist in der Regel nachteilig für den Mieter – er kann nicht vorzeitig kündigen und muss nach Ende der Befristung ausziehen. Fehlt jedoch ein Befristungsgrund im Mietvertrag oder fällt er später weg, so wird aus dem Zeitmietvertrag automatisch ein unbefristeter Mietvertrag. In diesem Fall muss der Mieter nach Ablauf der Frist nicht ausziehen und kann auch jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen.

6. Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart worden?

Bei einer Staffelmiete steigt die Kaltmiete in im Mietvertrag vereinbarten Staffeln regelmäßig an. Bei einem Indexmietvertrag steigt die Miete entsprechend dem Anstieg der Lebenshaltungskosten. Vorteilhaft für den Mieter ist, dass ordentliche Mieterhöhungen auch dann nicht möglich sind, wenn das Mietenniveau deutlich stärker anzieht als die vereinbarten Staffeln oder der der Preisindex. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind denn ebenfalls nicht möglich. Nachteilig für den Mieter ist allerdings, dass die Miete unter Umständen später höher ist, als sie bei einem normalen Mietvertrag wäre und auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann.


7. Gibt es eine beidseitige Kündigungsausschlussklausel?

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass sie beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Was sich zuerst fair anhört, kann auch zum Problem werden. Der Vermieter darf ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund – etwa Eigenbedarf – vorliegt. Der Mieter kann hingegen bei einem Vertrag ohne Kündigungsausschlussklausel generell immer innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

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8. Gibt es eine Kleinreparaturklausel und/oder Schönheitsreparaturklausel?

Nicht alle Klauseln, die zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen im Mietvertrag bestehen, müssen auch wirksam sein. Sind sie es aber, so stellen sie einen Nachteil für Mieter dar, da ihnen Pflichten auferlegt werden, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen.

Daran erkennt man, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist:

  • Die Wohnung muss dem Mieter zu Mietbeginn frisch renoviert oder in einem annähernd frisch renovierten Zustand übergeben worden sein.
  • Die Renovierungsfristen müssen flexibel gestaltet sein.
  • Es dürfen dem Mieter nicht zu viele Verpflichtungen auferlegt werden.

Daran erkennt man, ob eine Kleinreparaturklausel wirksam ist:

  • Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten einzelner Reparaturen muss klar beschränkt sein.
  • Die Kostenübernahme von Reparaturen durch den Mieter muss sich auf häufig vom Mieter genutzte Bestandteile der Wohnung beschränken.


9. Kaution

Die Mietkaution dient zur Absicherung eventueller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und beträgt in der Regel drei Monatskaltmieten. Aber auch der Mieter hat bestimmte Rechte. Wir verraten, welche Optionen es gibt und was unbedingt beachtet werden sollte.


10. Preisbindung bei öffentlich geförderten Wohnungen

Zwei Studenten bezogen eine Zweizimmerwohnung in Friedrichshain. Die Miete fanden sie akzeptabel – bis sie zufällig von einem Nachbarn erfuhren, dass sie viel zu viel zahlen. Das Haus war nämlich mit öffentlichen Mitteln modernisiert worden und unterliegt daher einer Preisbindung.

Vor allem in bestehenden und ehemaligen Sanierungsgebieten gibt es viele solcher Häuser. Es gelten genau festgelegte, vergleichsweise niedrige Mieten. Bei bestimmten Förderprogrammen gibt es für Einkommensschwache darüber hinaus sogar eine „Ermäßigung“, so dass sie sogar weniger zahlen müssen als ihre gutverdienenden Nachbarn für die genau gleiche Wohnung.

Die privaten Eigentümer solcher Objekte haben für die Einhaltung dieser Miethöhen vom Staat Fördergelder erhalten. Nicht wenige Eigentümer versuchen aber trotzdem mit allerhand Tricks, diese Vorschriften zu umgehen. Unter Missachtung des bezirklichen Belegungsrechts werden die Wohnungen an ahnungslose Menschen vermietet, die nicht wissen, dass es eine Preisbindung gibt.

Im Mietvertrag ist in der Regel vermerkt, ob das Haus öffentlich gefördert wurde. In den Sanierungsgebieten gibt es Mieterberatungsgesellschaften, die genau wissen, welche Fördermiete für welche Wohnung gilt und die auch dabei helfen können, die Ansprüche durchzusetzen.


Fazit

Wesentliche Dinge, sollten unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Empfehlenswert ist es, wenn einem der vorgeschlagene Mietvertrag überlassen wird und man eine Überlegungsfrist bekommt, um diesen fachkundig prüfen zu können.


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