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Mietverträge mit Mindestmietdauer – was ihr zum Thema wissen solltet

Ist eine Wohnung gefunden und kommt es zur Vertragsunterzeichnung, sollte der Mietvertrag aufmerksam durchgelesen werden. Hier können sich einige Klauseln verstecken, die es näher zu begutachten gilt. So verlangen manche Vermieter zum Beispiel die Einhaltung einer Mindestmietdauer. Bei dieser Sondervereinbarung, ist für eine bestimmte Zeit ein normales Kündigungsrecht ausgeschlossen – im ungünstigsten Fall muss der Mieter auch dann Miete zahlen, wenn er in der Wohnung gar nicht mehr wohnen will. Was es mit dieser speziellen Klausel genau auf sich hat, erfahrt ihr im folgenden Beitrag.


Anti-Auszug-Klausel – Vorteil für den Vermieter

Wer auf Wohnungssuche ist, sitzt häufig am kürzeren Hebel – gerade in Ballungsräumen müssen sich potenzielle Mieter mit vielen Zusatzklauseln abfinden. Ein Beispiel ist hier die Mindestmietdauer. Sie schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht ohne Weiteres möglich ist. Laut Aussage des Deutschen Mieterbundes beinhalten inzwischen rund 20 Prozent aller Mietverträge eine solche „Anti-Auszug-Klausel“.

Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für den Vermieter, da er für den im Mietvertrag angegebenen Zeitraum, die Miete auf jeden Fall sicher hat. Der Mieter profitiert davon in der Regel nicht – außer der Kündigungsverzicht wurde nicht nur einseitig vereinbart. Denn dann darf der Vermieter während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, kann der Vermieter aber weiterhin aussprechen.

Grenzen der Mindestmietdauer

Die maximale Mindestmietdauer ist gesetzlich geregelt und beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet.

Kündigung bei Unzumutbarkeit

Bei einer rechtmäßigen Klausel kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht vom Mieter gekündigt werden, außer der Mieter kann erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Vermieters provozieren.

Eine Hintertür bietet der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Auf das Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die des Vermieters bewertet werden. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Auch wenn wegen Familienzuwachs eine größere Wohnung erforderlich ist, kann eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich sein.

Diese Fälle sind aber Auslegungssache – unter Umständen muss mit einem langwierigen Rechtsstreit gerechnet werden. Geprüft wird dann etwa, ob der Mieter vielleicht sogar freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat, die Geburt eines Kindes bereits vor Vertragsabschluss absehbar war oder der Vermieter die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann. Wird eine Einigung gefunden, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.

Vermieter entschiedet über Nachmieter

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er beliebig viele Vorschläge ablehnen. Bei einer guten Wohnungsmarktlage akzeptieren die meisten Vermieter eher einen Nachmieter oder entlassen den Mieter sogar freiwillig aus dem Vertrag, weil sie bereits neue Interessenten an der Hand haben. Das lohnt sich für den Vermieter, da sich in vielen Quartieren bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben lässt.

Scheut der Vermieter jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleibt dem Mieter höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier muss der Vermieter zustimmen.