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Wann ist die Untervermietung erlaubt? Rechte von Untermieterhaushalten

Egal ob im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand oder im Sozialen Wohnungsbau – untervermieten kann generell jeder Mieterhaushalt – jedoch muss der Vermieter seine Zustimmung dazu geben. Wer jedoch Besucher über einen kurzen Zeitraum beherbergen möchte, ohne dafür Geld zu verlangen, darf dies auch ohne eine Erlaubnis vom Vermieter.

Legt der Vermieter Widerspruch ein, darf zunächst kein Untermieter aufgenommen werden. Man kann jedoch rechtliche Schritte einleiten – die Rechtsprechung wägt dann je nach Einzelfall ab. Für den Mieterhaushalt spricht in solchen Fällen sein berechtigtes Interesse (vgl. § 553 BGB).


Berechtigtes Interesse der Untervermietung

Ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn ein Mieter aufgrund von Arbeitslosigkeit plötzlich wesentlich weniger Geld zur Verfügung hat, sich die Familie mit der Zeit verkleinert hat und ein ehemaliges Kinderzimmer untervermietet werden soll oder in Not geratene oder pflegebedürftige Verwandte einziehen sollen. In diesen Fällen wäre auch ein mietvertragliches Verbot der Untervermietung für Teile der Wohnung hinfällig.

Im Sozialen Wohnungsbau ist meist geregelt, dass ein geringer Untermietzuschlag anfällt. Dieser beträgt in der Regel 2,50 Euro im Monat für eine Person und 5,00 Euro für zwei oder mehr Personen. Auch bei nicht preisgebundenen Wohnungen ist der Vermieter berechtigt, gegebenenfalls seine Erlaubnis zur Untervermietung von dem Einverständnis des Hauptmieterhaushaltes zur angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen.

Auch wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht, gibt es Fälle, in denen dieses kaum durchsetzbar ist. Etwa dann, wenn die Wohnung zu klein ist und Überbelegung droht oder wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll.

Wenn enge Angehörige oder der/die Lebenspartner/in in den Haushalt einziehen sollen, zählt dies nicht als Untervermietung und bedarf deshalb auch nicht der Erlaubnis des Vermieters. Eine Überbelegung der Wohnung muss aber auch in diesem Fall ausgeschlossen werden.


Rechte von Untermieterhaushalten

Grundsätzlich ist das rechtliche Verhältnis von Untermieter/in und Hauptmieterhaushalt ähnlich wie das des Hauptmieterhaushalts zum Vermieter bzw. Eigentümer. Die Rechtsbeziehungen ergeben sich auch hier aus dem (Unter-)Mietvertrag. Jedoch geht der/die Untermieter/in mit der Hausverwaltung bzw. dem eigentlichen Wohnungsvermieter keinen Vertrag ein. Das bedeutet, dass wenn das Hauptmietverhältnis endet, auch der/die Untermieter/in die Wohnung räumen muss. Auf Kündigungsschutz gegenüber dem eigentlichen Vermieter können sich Untermieter nicht berufen.

Hier gibt es eine Ausnahme: wenn die Eigentümerin bzw. der Eigentümer den Wohnraum einer Vermietungsfirma überlassen hat (z.B. im Bauherrenmodell). Hier bestimmt § 565 BGB, dass Eigentümer bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses an die Stelle des ausscheidenden Zwischenvermieters mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten. Beauftragen die die Eigentümer aber einen neuen Zwischenvermieter, so tritt dieser in den Mietvertrag ein.


Untermieterhaushalte und Wohnberechtigungsschein

Ein Wohnberechtigungsschein wird vom Untermieter dann benötigt, wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche der Sozialwohnung vom Hauptmieterhaushalt untervermietet werden.

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Mieterhöhungen bei Untervermietung

Mieterhöhungen müssen sich grundsätzlich nach dem für das Hauptmietverhältnis maßgeblichen Recht richten. Die Untermiete sollte dabei anteilig zur untervermieteten Fläche berechnet werden. Werden auch Möbel mitvermietet, darf allerdings noch ein angemessener Möblierungszuschlag erhoben werden.


Kündigungsrecht bei Untervermietung

Untervermieter genießen gegenüber dem Hauptmieterhaushalt in der Regel nicht den vollen Kündigungsschutz wie "normale" Mieterhaushalte. Fast ohne Schutz sind Alleinstehende, die ein überwiegend möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieterhaushalts anmieten (§ 549 Abs. 2 BGB). Die Berufung auf Härtegründe nach der Sozialklausel scheidet hier aus. Der Hauptmieterhaushalt kann dem alleinstehenden Untermieter spätestens am 15. des Monats zum Ablauf des Monats kündigen.