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Was Mieter beim Gewerbemietvertrag beachten sollten Unterschiede zwischen privaten und Gewerbemietrecht

Wer ein gemütliches Ladenlokal, einen modernen Coworking-Space oder einen kleinen Spätkauf eröffnen möchte, muss in der Regel auch Geschäfts- oder Produktionsräume anmieten. Im Gegensatz zum privaten Mietrecht, enthält das Gewerbemietrecht nur wenige rechtliche Vorgaben. Deswegen lassen sich Gewerbemietverträge auch relativ frei aushandeln. Im Streitfall gelten dann nur die vertraglichen Vereinbarungen – auf andere rechtliche Vorgaben können sich die Parteien kaum berufen.

Daher ist der Inhalt des Gewerbemietvertrags von entscheidender Bedeutung. Als gewerblicher Mieter ist es wichtig, sich ausreichend Zeit bei der Entscheidung für eine Gewerbeimmobilie zu nehmen und bei den Verhandlungen rund um den Mietvertrag sehr sorgfältig zu sein. Denn auch wenn das Geschäft nicht wie geplant läuft, ist man an den vereinbarten Mietzeitraum gebunden, der im Gewerbemietvertrag vereinbart wurde.


Die Gewerbeimmobilie umfassend prüfen

Gewerbetreibende sollten die Gewerberäume im Vorfeld umfassend prüfen und sicherstellen, dass die Immobilie, die man mieten will, überhaupt für die eigenen Zwecke geeignet ist. Vor allem sollten Lage und Größe geprüft werden – dabei ist es zum Beispiel ratsam, sich auch über mögliche, an diesem Standort künftig geplante Baumaßnahmen zu erkundigen. Auch rechtliche Vorgaben sollten selbstverständlich bedacht werden. Lebensmittelläden zum Beispiel erfordern zwingend geflieste Böden und Wände. Wenn notwendig, muss man den Vermieter der Gewerbeimmobilie fragen, ob der Raum umgebaut werden darf und wer die Kosten dafür trägt.

Neben den Mietkosten, sollten auch die Nebenkosten berücksichtigt werden. Denn diese können sich für Gewerbetreibende schnell als große finanzielle Belastung herausstellen. Wichtig ist daher etwa die Frage, ob die Gewerbeimmobilie energetisch umgebaut ist.


Was sollte im Gewerbemietvertrag geregelt sein?

Wurde die Gewerbeimmobilie umfassend überprüft, kann im nächsten Schritt der Gewerbemietvertrag ausgehandelt werden. Muster für Gewerbemietverträge sind dabei eher nicht ratsam – diese sind in der Regel wenig individuell und bilden kaum die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter ab.

Ein Gewerbemietvertrag sollte immer schriftlich verfasst sein und die beteiligten Parteien benennen. Auch das Mietobjekt sowie dessen Größe und Lage sollten genau beschrieben sein. Der Vertrag sollte Mietzweck, Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete), Mietzeit, Kündigungsfristen und Nutzungsrechte definieren, zudem empfiehlt es sich für Mieter, den Nutzungsumfang der Gewerbeimmobilie festzulegen ebenso wie die Höhe der Betriebskosten, Renovierung- und Instandhaltungsverpflichtungen und Form und Höhe der Kaution.

Darüber hinaus kann der Mieter selbstverständlich weitere Klauseln mit dem Vermieter im Mietvertrag auszuhandeln. Dies könnte zum Beispiel das Recht sein, einen Nachmieter stellen zu dürfen, wenn das Geschäft weniger Gewinn abwirft, als gedacht. Auch könnte man sich einen Konkurrenzschutz zusichern lassen. Dieser verbietet es dem Vermieter, in der Nähe des eigenen Gewerberaumes an Gewerbe aus vergleichbarer Branche zu vermieten. Die eigene Branche sollte daher unbedingt im Gewerbemietvertrag benannt sein.


Miethöhe und Betriebskosten bei einem Gewerbemietvertrag

Bei Gewerbeimmobilien ist der Mietpreis weitgehend frei und liegt meist höher als bei Wohnräumen. Deswegen sollte mit dem Vermieter unbedingt die Form der Mietanpassung festlegen. Denkbar ist hier eine Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete. Häufig bestehen Vermieter auf eine Staffel- oder Indexmiete, bei Objekten in gewinnträchtigen Lagen auf einer Umsatzmiete. Für den Mieter ist es aber ratsam, eine Festmiete zu vereinbaren.

Wie bei Wohnraummieten auch, kommen hier zur Nettomiete die Betriebskosten. Diese werden anteilig umgelegt. Allerdings können bei einer Gewerbeimmobilie mehr Kosten umgelegt werden – zum Beispiel Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten.


Gewerbemietvertrag: Welche Kündigungsfristen gibt es?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbeimmobilien regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter unbefristete Gewerbemietverträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Diese Kündigungsfristen können aber in der Verhandlung mit dem Vermieter modifiziert werden. Dabei kann ein Gewerbemietvertrag zum Beispiel auch für eine lange Laufzeit von zehn Jahren geschlossen werden. In jedem Fall ist es ratsam, eine Klausel zur Vertragsverlängerung in den Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Der Mieter hat nach Ablauf der Mietzeit dann eine automatische Verlängerungsoption. Das Gewerbemietrecht sieht keine Angabe von Kündigungsgründen bei einer ordentlichen Kündigung vor. Das heißt, der Vermieter kann, anders als im Wohnmietrecht, zum vereinbarten Kündigungstermin den Mietvertrag ohne Begründung kündigen.

Die Optionsfrist ist eine Klausel zu Gunsten des Mieters – danach kann das Mietverhältnis auch über dessen eigentlich vorgesehenes Ende hinaus fortgesetzt werden – und das zu den alten Konditionen. Das Optionsrecht muss man schriftlich vor Ablauf der Festmietzeit gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dabei muss man die im Mietvertrag vorgesehene Frist für die Ausübung der Option unbedingt beachten.

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Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags braucht einen wichtigen Grund, der so schwerwiegend sein muss, dass es dem Vermieter oder dem Mieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist oder den Ablauf eines befristeten Mietvertrages abzuwarten. Maßgebend ist hier die Frage, inwieweit es der Vertragspartei zuzumuten ist, am Mietvertrag festzuhalten. Die Parteien können im Mietvertrag Gründe für eine fristlose Kündigung im Detail aufzählen – dies könnten zum Beispiel die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter sowie die Insolvenz des Mieters oder des Vermieters sein.

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags können sein:

• Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.05.2015, XII ZR 65/14)
• Verstoß gegen die Beheizungspflicht bei ungenutzten Räumen im Winter mit erheblichen Minustemperaturen (OLG Hamm WuM 1994, 669).
• Zahlungsverzug infolge ständig verzögerter Miet- und Nebenkostenzahlungen über einen längeren Zeitraum (BGH NZM 2006, 338).
• Zahlungsverzug wegen Nichtzahlung der Kaution (BGH NZM 2007, 400).
• Geschäftsschädigende Äußerungen (nach BGH MDR 2010, 1305).
• Grundloses Anschwärzen des Vermieters bei der Behörde wegen angeblichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot (LG Frankfurt WuM 1994, 15).
• Stromentnahme aus Allgemeinstrom des Hauses für das eigene Mietobjekt (LG Köln NJW-RR 1994, 909).


Mischmietverhältnis bei Wohnen und Gewerbe: Wann gelten welche Regeln?

Nutzt der Mieter die Räumlichkeiten zu Wohn- und zu Gewerbezwecken, stellt sich die Frage, wann welche Regeln gelten. Liegt ein Mischmietverhältnis vor, muss geprüft werden, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen, wird dann im Einzelfall auf den Schwerpunkt hin überprüft. Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck im Mietvertrag maßgebend sein.

Urteile zur Abwägung zwischen Wohnen und Gewerbe bei Mischmietverhältnissen:

• Mietet eine GmbH ein Wohnhaus an, welches der Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt, ist Gewerbemietrecht anwendbar (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07).
• Dies galt auch im Fall eines Rechtsanwalts, welcher seine überwiegenden Einkünfte aus der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211).
• Eine Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 (Az: VIII ZR 376/13) hat eine rechtliche Einordnung vorgenommen. Danach ist für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend.


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