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Zulässige Mieterhöhungen – allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Für Mietverhältnisse im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand ist das in § 558 BGB geregelte "Vergleichsmietenverfahren" eine wichtige Vorschrift. Demnach hat der Vermieter den Anspruch, die Miete bei einem bestehenden Mietverhältnis zu erhöhen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Der Mieter muss dieser zustimmen. Allerdings muss der Vermieter hier bestimmte Fristen und Formen einhalten sowie Nachweise antreten. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu oder äußert er sich nicht, muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen, sofern er seinen (vermeintlichen) Anspruch durchsetzen will.


Die Jahres-Sperrfrist bei nicht preisgebundenen Wohnungen

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die so genannte Jahres-Sperrfrist für allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. § 558 Abs. 1 BGB besagt, dass der Vermieter bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder nach Vertragsabschluss eine erneute Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend machen kann. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskostenveränderungen (§ 560 BGB) beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.


Kappungsgrenzen-Verordnung

Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S 128), darf in Berlin die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Für die Festlegung der Kappungsgrenze, wird vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückrechnet. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskostenveränderungen (§ 560 BGB) haben keinen Einfluss auf die Kappungsgrenze. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann den entsprechenden Feldern des jeweiligen Berliner Mietspiegels entnommen werden.


Ortsübliche Vergleichsmieten

Unter ortsüblichen Vergleichsmieten versteht man Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind – einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dabei durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.

Die im Berliner Mietspiegel angegebenen ortsüblichen Vergleichsmieten basieren auf der Nettokaltmiete. Bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete muss entsprechend umgerechnet werden. Die Daten des aktuellen Berliner Mietspiegels mit Wohnlagezuordnung sind im Internet abrufbar.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann im Vergleichsmietenverfahren auch etwa durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Mietangaben von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

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Der Berliner Mietspiegel von 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Soweit der Berliner Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss daher die enthaltenen Angaben aus dem qualifizierten Berliner Mietspiegel zur Höhe der üblichen Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverlangen mitteilen – auch dann, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die "richtige" ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein. Begründet der Vermieter die Mieterhöhung zum Beispiel unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und das Verfahren formal wirksam eingeleitet, der Mieter kann aber bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich Mieter und Vermieter hier nicht einigen, wird die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt, wenn der Vermieter eine entsprechende Klage einreicht.


Mietererhöhung nur mit Zustimmung des Mieters

Die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist wird erst dann wirksam, wenn der Mieter dieser Erhöhung auch zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß, hat der Vermieter allerdings einen Anspruch auf Zustimmung. Wird die Zustimmung vom Mieter verweigert, kann der Vermieter sie einklagen.

Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist, muss die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens erfolgen – andernfalls riskiert der Mieter eine Zustimmungsklage. Wurde dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Bei Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhöhung ist es ratsam, nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung aufzusuchen. Sollte sich dabei herausstellen, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Ist die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet, sollte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. Um eine Zustimmungsklage zu vermeiden, kann auch ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter hilfreich sein.

Wichtig: Das Zustimmungserfordernis gilt nicht bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB). Diese Erhöhungen werden auch ohne Zustimmung fällig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurden und berechtigt sind.


Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen

Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

  • Jedes Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich, per Telefax oder per E-Mail gestellt werden.
  • Bei mehreren Vermietern müssen alle als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein, es sei denn, es ist ein Dritter (z.B. eine Hausverwaltung) bevollmächtigt.
  • Sofern eine Hausverwaltung erstmals Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, soll dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie die Mieterhöhung wegen fehlender Vollmacht unverzüglich zurückweisen (vgl. § 174 BGB).
  • Bei mehreren Mieterinnen und Mietern muss der Mieterhöhungstext sämtlichen Mieterinnen und Mietern zugehen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel.
  • Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.


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