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Die Mietwohnung für gewerbliche Zwecke nutzen Welche Jobs sind erlaubt?

In der heutigen Zeit arbeiten viele Menschen von zu Hause aus. Doch darf man die Mietwohnung überhaupt für gewerbliche Zwecke nutzen? Und gibt es Fälle, in denen der Eigentümer dies verbieten darf?


Arbeiten in der Mietwohnung

Ob Angestellte im Homeoffice oder Selbständige und Freiberufler – von zu Hause aus zu arbeiten, ist mittlerweile gang und gäbe. Doch stellt sich die Frage, ob die Mietwohnung überhaupt für berufliche Zwecke genutzt werden darf? Und in welchen Fällen bracht man eine Erlaubnis vom Vermieter?

Generell gilt, dass die Wohnung zum Wohnen und nicht zum Arbeiten gedacht ist. Wer einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen hat, darf die Räume prinzipiell nicht gewerblich nutzen, ohne dies mit dem Vermieter abzuklären. Hier gibt es aber Ausnahmen: Arbeitet man zum Beispiel still und allein am Schreibtisch im häuslichen Arbeitszimmer, so muss man den Vermieter dafür nicht um Erlaubnis fragen.

Übt man seinen Beruf jedoch ausschließlich in der Wohnung aus, verdient man damit den gesamten Lebensunterhalt und besitzt keine andere Einnahmequelle, so handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung. Auch wenn man seine Adresse auf Visitenkarten angibt, ein Schild am Haus anbringt oder seine Wohn- als Geschäftsadresse verwendet, deutet dies auf ein Gewerbe in der Mietwohnung hin.

Mit der Frage, wann der Vermieter einer beruflichen Nutzung zustimmen muss und wann er sie ablehnen darf, hat sich bereits der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Entscheidend hierfür ist, ob sich die Arbeit nach außen bemerkbar macht. Laut BGH-Urteil sind geschäftliche Aktivitäten in der Regel dann vertragswidrig, wenn sie für Nachbarn sichtbar oder hörbar sind und sie stören können; der Vermieter muss sie grundsätzlich nicht ohne Vereinbarung dulden (Az.: VIII ZR 165/08).


Grenzen der Heimarbeit

Zu einem Präzedenzfall wurde der Fall eines Gitarrenlehrers, der ohne Zustimmung des Vermieters in seiner Wohnung gewerblich Unterricht erteilt hat. Der BGH gab dem Vermieter Recht, der den Mietvertrag mit dem Gitarrenlehrer für die gesamte Wohnung gekündigt und eine Räumung der Wohnung verlangt hatte (Az.: VIII ZR 213/12).

Wer im heimischen Büro mehrere Mitarbeiter beschäftigt, regelmäßig große Warenlieferungen erhält oder als Versicherungsmakler täglich mehrere Kunden empfängt, der nutzt Treppenhaus und Wohnung deutlich mehr ab und nervt durch den Publikumsverkehr die anderen Mieter. Arbeitet man mit lauten Maschinen oder gibt man Musikunterricht, muss man ebenfalls damit rechnen, dass der Vermieter die Arbeit zu Hause aufgrund des Lärms ablehnen darf (Az.: VIII ZR 213/12).

Wenn die Tätigkeit aber keine Außenwirkung auf die anderen Mieter hat, liegt der Fall anders. Übt man zu Hause einen Beruf aus, der niemanden stört und die Wohnung nicht mehr abnutzt als ein normaler Wohnungsgebrauch, muss der Vermieter die Tätigkeit „nach Recht und Glauben“ erlauben – „wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt“. Dazu zählen etwa Maler, Übersetzer, Call-Center-Mitarbeiter, Wissenschaftler oder Journalisten. Allerdings liegt es in der Pflicht des Mieters, das zu beweisen. Wo die Grenzen liegen, hängt oft vom Einzelfall ab.

Generell darf man in einer Mietwohnung arbeiten, sofern niemand durch die gewerbliche Tätigkeit gestört wird. Ist das aber der Fall und es liegt keine Erlaubnis des Vermieters vor, ist sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtens.

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Auf der sicheren Seite ist, wer das Einverständnis des Vermieters einholt. Dazu kann der Mieter ein formloses Schreiben verfassen. Die Zustimmung des Vermieters sollte in jedem Fall dokumentiert werden. Dabei kann der Vermieter die Erlaubnis auch an Bedingungen knüpfen. Wird zwar die Nachbarschaft nicht gestört, die Wohnung aber übermäßig strapaziert, so kann er die Änderung des Mietvertrags und einen Zuschlag auf die Miete verlangen, die sich dann an dem üblichen Gewerbemietniveau orientiert.

Bei Mietverträgen von Wohn- oder Gewerberäumen gibt es entscheidende Unterschiede. Ein gewerbliches Mietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, bei Wohnungsmietverträgen genießt der Mieter Kündigungsschutz. Auch Mieterhöhungen sind unterschiedlich geregelt. Daher sollten teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse mit dem Vermieter immer geklärt und ein Vertrag aufgesetzt werden.

Hat der Vermieter der beruflichen Nutzung zu Recht nicht zugestimmt und übt der Mieter seine Tätigkeit trotzdem weiter aus, kann der Eigentümer ihn wegen vertragswidrigen Gebrauchs abmahnen und im schlimmsten Fall sogar fristlos kündigen. Dies gilt auch, wenn der Mieter das Einverständnis des Vermieters erst gar nicht einholt. Zudem kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn Mitmieter wegen der Belästigungen die Miete gemindert haben.


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