Pflichten vom Mieter mehr wissen · besser mieten · schöner wohnen

Mietrückstand – welche Folgen sind zu erwarten und wann ist eine Kündigung rechtens?

Entpuppt sich ein bislang solventer Mieter plötzlich als säumiger Zahler ist dies nicht nur ärgerlich, sondern eventuell auch Existenzgefährdend. Besonders dann, wenn Vermieter knapp kalkuliert haben und auf die Mieteinnahmen zur Abzahlung Ihres Kredits oder für Ihren Lebensunterhalt angewiesen sind.

Nicht immer ist die Panik bei einem Mietrückstand begründet – manchmal kann auch ein Versehen oder eine Nachlässigkeit des Mieters der Grund dafür sein. Trotzdem sollten Vermieter die Ursache jedes Mietrückstandes immer sofort mit dem Mieter klären, um danach umgehend die richtigen und geeigneten Maßnahmen ergreifen zu können.


Auch Mieter sollten Mietrückstände nicht auf die leichte Schulter nehmen. Unerwartete Arbeitslosigkeit, Krankheit oder sonstige persönliche Schwierigkeiten und eine damit verbundene Zahlungsunfähigkeit, können schnell zum Problem werden. Bei Mietrückständen können die fristlose Kündigung der Wohnung oder gar eine Räumungsklage die Folge sein.

Deswegen sollten Mieter sofort auf den Vermieter zugehen, um nach geeigneten Lösungen zu suchen. Andernfalls riskieren sie eine gefährliche Abwärtsspirale, die sogar mit der Wohnungslosigkeit enden kann.


Pflichten des Mieters beim Mietrückstand

Mieter haben die Pflicht, die Miete stets fristgerecht und vollständig auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Mit einem Dauerauftrag oder einer Einzugsermächtigung sind Mieter auf der sicheren Seite, den Termin nicht zu verpassen.

Mieter müssen aber sicherstellen, dass der erforderliche Betrag auch tatsächlich auf ihrem Konto ist, sodass er von der Bank angewiesen werden kann. Wenn Mieter monatlich selbst die Überweisung vornehmen, ist es sehr wichtig, den Termin strikt einzuhalten und auch eventuelle Änderungen und Mieterhöhungen zu berücksichtigen.

In den meisten Mietverträgen ist der dritte Werktag jeden Monats als Stichtag für den Zahlungseingang der jeweiligen Monatsmiete eines laufenden Monats vorgesehen. Der Samstag zählt bei dieser Rechnung übrigens nicht als Werktag.


Ab wann ist der Mieter im Mietrückstand?

Von Mietrückstand spricht man immer dann, wenn die Miete am dritten Werktag eines Monats noch nicht gezahlt wurde. Bei einer geringfügigen Verspätung der Zahlung, kann ein Vermieter aber noch keine rechtlichen Schritte einleiten. In einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs wurde entschieden, dass die zu zahlende Miete spätestens am dritten Werktag des Monats vom Mieter angewiesen werden muss. Wichtig ist also, dass das Geld an diesem Stichtag in voller Höhe auf dem Konto des Mieters verfügbar ist und die Zahlung tatsächlich getätigt werden kann (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15).

Selbst dann, wenn im Mietvertrag ein früherer Zahlungseingang vereinbart wurde, gilt das Überschreiten dieses Termins vor dem Gesetz noch nicht als Mietrückstand. Vermieter sollten dennoch bei jeder Unstimmigkeit sofort auf den Mieter zugehen und auf den Mietrückstand aufmerksam machen. So lassen sich kleine Irrtümer klären und Missverständnisse ausräumen.


Mietrückstand – Rechte der Vermieter

Bei einem Mietrückstand des Mieters, haben Vermieter verschiedene Rechte und Möglichkeiten:

  • Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


Unter Bezugnahme auf den § 543, Absatz 2, Nummer 3 des BGB, können Vermieter eine sogenannte „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen. Als wichtiger Grund zählt hier der Mietrückstand.

Diese Möglichkeit haben Sie immer dann, wenn

  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die vereinbarte Miete nicht fristgerecht gezahlt hat,
  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils nur einen Teil der vereinbarten Miete gezahlt hat, die Summe der beiden Zahlungen aber höher als eine Monatsmiete ist,
  • wenn der Mieter bereits über einen längeren Zeitraum eine Summe in der Höhe von zwei Monatsmieten schuldig geblieben ist.

Zu beachten ist, dass die fristlose Kündigung in dem Augenblick unwirksam wird, in dem der Mieter die ausstehende Summe nachgezahlt hat. Hierzu hat er zwei Monate nach der Zustellung der fristlosen Kündigung Zeit.

  • Fristgerechte Kündigung


Eine zweite Möglichkeit für Vermieter ist, dem Mieter die fristgerechte Kündigung laut § 573 BGB auszusprechen. Hierbei können Vermieter sich auf eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter berufen. In diesem Fall müssen Vermieter sich allerdings an die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist halten. Je nach Länge des bisherigen Mietverhältnisses kann diese drei bis neun Monate betragen.

  • Fristlose und fristgerechte Kündigung


Hat ein Vermieter auch nach einer eventuellen Begleichung des Mietrückstandes kein Interesse daran, das Mietverhältnis mit dem derzeitigen Mieter aufrecht zu erhalten, ist es am sichersten, wenn Vermieter beide Kündigungen gleichzeitig übersenden. Dadurch können bis zu zwei Monate Zeit gewonnen werden, falls der inzwischen unerwünschte Mieter die Nachzahlung des Mietrückstands innerhalb von zwei Monaten nach Übersendung der fristlosen Kündigung doch noch leisten sollte. Empfehlenswert ist, die beste Möglichkeit mit einem Rechtsanwalt abzuklären.


Wie Mieter sich bei einem Mietrückstand verhalten sollten

Bei Mietrückstand sollten Mieter so schnell wie möglich versuchen, die Schulden in vollem Umfang auszugleichen. Dafür sollten Mieter im ersten Schritt auf ihren Vermieter zugehen und ihm den momentanen Zahlungsengpass erklären. Mit etwas Glück können Mieter auf Verständnis hoffen und dem Vermieter die Angst nehmen.

Mieter sollten versuchen, gemeinsam mit dem Vermieter eine Lösung des Problems zu finden. Vielleicht ist eine Ratenzahlung eine Alternative. Vermieter sind allerdings nicht dazu verpflichtet, dies zu akzeptieren.

Zeigen die Bemühungen des Mieters keinen Erfolg, muss er versuchen, den Mietrückstand auszugleichen. Wenn der Mieter jedoch plötzlich sehr viel weniger verdient und sich dies voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht ändert, sollte sofort Kontakt mit dem Sozialamt oder dem zuständigen Jobcenter aufgenommen werden. Mitunter springen diese Institutionen für die Zahlung der Mietrückstände erst einmal ein, wenn dort ein Antrag auf Mietschulden-Übernahme ausgefüllt wird.

Hat ein Mieter bereits eine fristlose Kündigung vom Vermieter erhalten, gilt es, spätestens innerhalb von zwei Monaten die Schulden zu begleichen oder vom Sozialamt bzw. dem Jobcenter begleichen zu lassen. Damit wird die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Mietrückstand erst einmal unwirksam.

Wichtig: Sollte der Mieter im Laufe der letzten zwei Jahre allerdings schon einmal mit einer Nachzahlung die fristlose Kündigung abgewendet haben, gilt die Regelung nicht mehr. Die zweite fristlose Kündigung aus Gründen eines Mietrückstandes innerhalb von zwei Jahren wird auch bei nachträglicher Begleichung der Mietschulden nicht mehr aufgehoben. Der Gesetzgeber möchte mit dieser Regelung verhindern, das mit System vorgehende säumige Zahler die rechtlichen Vorgaben zum Nachteil des Vermieters für sich ausnutzen.

Banner 728x90



Mietrückstand durch Kürzung der Miete wegen Mängeln?

Mindert ein Mieter die Miete wegen Mängeln an der Wohnung, kann auch dies als Mietrückstand gelten. Mieter sollten daher keinesfalls willkürlich die Miete kürzen, sondern besonnen bleiben – eine Kürzung der Miete kann schnell nach hinten losgehen und zu einem Mietrückstand führen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Vor der Mietminderung sollten sich Mieter ganz genau beim örtlichen Mieterverein, bei einem Anwalt oder den Verbraucherzentralen informieren, ob die geplante Kürzung der Miete für die Art der Beeinträchtigung und in der vorgesehenen Höhe wirklich angemessen und berechtigt ist.

Oft ist es für Mieter ratsamer, sachlich mit dem Vermieter zu sprechen und bei Beeinträchtigungen der Mietsache eventuell eine vorübergehende Mietminderung vertraglich zu vereinbaren. Im Normalfall wird der Vermieter das Anliegen verstehen und darauf entgegenkommend reagieren.


Fristlose Kündigung und Räumungsklage bei Mietrückstand: Was ist erlaubt?

Bevor Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, sollten sie sich darüber im Klaren sein, dass damit ein Verfahren in Gang gesetzt wird, das viel Zeit, Geld und auch Nerven kosten kann. Daher empfiehlt es sich, vorher immer das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und eine gütliche Einigung anzustreben. Besonders bei langjährigen zuverlässigen Mietern sollten Sie die Sachlage genau prüfen.

Haben Vermieter es mit einem notorischen Querulanten und Mietkürzer oder sogar mit einem systematisch vorgehenden Mietnomaden zu tun, sollte selbstverständlich sehr schnell und konsequent gehandelt werden. In vielen Fällen haben Vermieter aber keine Garantie, dass der Mieter mit der fristlosen Kündigung die Wohnung auch tatsächlich verlässt. Eventuell zahlt er erst einmal nach und bleibt in der Folge wieder die Miete schuldig. Dann bleibt nur die erneute fristlose Kündigung. Danach folgt die Räumungsklage und im schlimmsten Fall die anschließende Zwangsräumung. Das alles wird in jedem Fall nervenaufreibend und kostspielig.

Im Zweifel werden sich Vermieter von einem Rechtsanwalt beraten lassen, inwieweit eine Räumungsklage vor Gericht Aussicht auf Erfolg haben kann. Bei Härtefällen bleiben Vermieter im schlimmsten Fall nicht nur auf dem Mietrückstand sitzen, sondern müssen auch noch die nicht unerheblichen Kosten für das Verfahren tragen. Den unerwünschten Mieter ist man dann im schlimmsten Fall immer noch nicht los.


Abmahnung bei Mietrückstand?

Vor dem Versand einer fristlosen Kündigung aus Gründen eines Mietrückstands ist es empfehlenswert, eine Mahnung zu schicken. Dadurch können Vermieter die Situation eventuell entschärfen, dem Mieter die Ernsthaftigkeit der Lage klarmachen und so die fristlose Kündigung abwenden.

Um dem Mieter fristlos zu kündigen, ist bei einem Mietrückstand aus juristischer Sicht jedoch keine Abmahnung nötig. Bei Mietzahlungen handelt es sich um regelmäßige Verpflichtungen, denen der Mieter nachkommen muss. Andernfalls verletzt der Mieter seine Vertragspflicht und gerät automatisch in Verzug.

Wenn der Mieter zwar zahlt, aber regelmäßig die vereinbarten Fristen verpasst, spricht man von einer schwerwiegenden Vertragsverletzung. Wollen Vermieter dem Mieter aus diesem Grund fristlos kündigen, müssen sie ihn allerdings vorher abmahnen.


Wie muss die fristlose Kündigung gestaltet sein?

Eine fristlose Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und mit der Originalunterschrift des Vermieters oder der Unterschrift eines bevollmächtigten Vertreters versehen sein. Der Mietrückstand sollte genau aufgeführt sein, auch sollte darauf geachtet werden, keinen Formfehler zu begehen, der die fristlose Kündigung unwirksam macht.


Kann ein Mietrückstand verjähren?

Gemäß § 195 BGB verjährt ein Mietrückstand nach drei Jahren. Auch wenn der Zeitraum lang erscheint, ist zu empfehlen, die eingehenden Mietzahlungen immer ganz genau zu überprüfen und jeden Mietrückstand direkt anzusprechen. Wenn Vermieter kulanzhalber einer späteren Zahlung mit dem Mieter vereinbart haben, ist es immer sinnvoll, die Verjährungsfrist nicht aus den Augen zu verlieren.


Besonnenheit zahlt sich aus

Jeder Mietrückstand ist für alle Beteiligten unangenehm: für den Vermieter, weil eine wichtige Einnahmequelle, mit der er seinen Lebensunterhalt bestreitet oder einen Kredit abzahlt, wegbricht. Für den Mieter, weil er riskiert, eine fristlose Kündigung zu erhalten und so im schlimmsten Fall wohnungslos zu werden.

Es ist wichtig, den Einzelfall zu bewerten. Mit Verständnis und Entgegenkommen ist meist auch ein Mietrückstand einvernehmlich aus der Welt zu schaffen. Dies ist immer ratsam, ehe sich die Fronten verhärten und Vermieter zu drastischen Maßnahmen greifen müssen, die nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter sehr unangenehm werden können.


Weitere interessante Artikel für Mieter und Wohnungssuchende:
- Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung: Welche Konsequenzen drohen bei verspäteter Mietzahlung?
- Titel, Klauseln, Zustellung: Zwangsvollstreckung bei Mietschulden
- Kündigung wegen Müllwohnung: Ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Müllwohnung rechtens?
- Zustimmung zur Mieterhöhung: Können Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufen?
- Was bei einer Untervermietung zu beachten ist: Kündigung bei unerlaubter Untervermietung der gesamten Wohnung?