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Untervermietung der Wohnung Fristen, Strafen & Pflichten für Mieter

Wer jemanden ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung zur Untermiete wohnen lässt, riskiert die Kündigung des Mietvertrages. Doch es gibt auch Ausnahmen von dieser Regel.

Nach dem Auszug des Kindes steht ein Zimmer leer oder ein Praktikum macht einen vorübergehenden Ortswechsel nötig – Gründe für die Untervermietung einer Wohnung gibt es viele. Doch ist dies ohne Weiteres möglich?

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Liegt die Zustimmung des Vermieters vor, kann die Wohnung grundsätzlich untervermietet werden. Auch wenn ein Mieter einen Dritten umsonst in seiner Mietwohnung oder Teilen davon wohnen lassen will, muss im Vorfeld die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Hält sich ein Mieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe, dann ist im Juristendeutsch von "unerlaubter Gebrauchsüberlassung" die Rede. Dies kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages nach sich ziehen.

Doch eine Zustimmung des Vermieters ist nicht in jedem Fall notwendig, wenn ein Mieter jemanden dauerhaft in seiner Wohnung aufnimmt. Beim Einzug des Ehe- oder gesetzlich anerkannten Lebenspartners sowie bei nahen Angehörigen wie Kindern und Eltern ist keine Erlaubnis durch den Vermieter nötig. Das gilt auch für Hausangestellte und Pflegepersonal.


Eine Mitteilung an den Vermieter – ein Zeichen von Fairness

Besucher, die nicht länger als sechs bis acht Wochen bleiben, können ebenfalls ohne Zustimmung des Vermieters aufgenommen werden. Es zeugt aber von Fairness, dem Vermieter mitzuteilen, dass jemand über längere Zeit mit dem Mieter in der Wohnung lebt. Dies kann dann auch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Generell muss der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung, am Zwischenvermieten oder am Gratis-Wohnen eines Dritten in seinen Räumen haben. In den meisten Fällen ist eine Zustimmung durch den Vermieter unumgänglich.

Zieht zum Beispiel der neue Partner ein, muss zwar erst die Zustimmung vom Vermieter eingeholt werden, in der Regel wird dem Mieter hier aber ein berechtigtes Interesse zugestanden. Das berechtigte Interesse darf aber erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.

Ein berechtigtes Interesse muss nicht immer auf familiären Gründen basieren – es können zum Beispiel auch wirtschaftliche Gründe sein, die einen arbeitslos gewordenen Mieter zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung veranlassen.


Untervermietung der Wohnung – wann muss der Mieter mit einer Abmahnung rechnen?

Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn die Wohnung aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen zeitweise nicht nutzbar ist. Ist nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners die Mietwohnung zu groß geworden und soll ein Zimmer an einen Studenten vermietet werden, wird der Vermieter der Untervermietung ebenfalls zustimmen müssen.

Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ablehnen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Lebensgefährte noch ein Kind mitbringt, die Wohnung für drei Personen jedoch zu klein ist und somit eine Überbelegung vorliegt. Auch wenn der potenzielle Untermieter den Hausfrieden beeinträchtigen könnte, kann der Vermieter seine Zustimmung verwehren.

Wer sich als Mieter über das Verbot der Untervermietung hinwegsetzt, riskiert die Kündigung des Mietvertrages. Doch kann der Vermieter nicht gleich fristlos kündigen – erst muss er eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietvertragsverhältnisses stellen. Besteht das Untermietverhältnis auch nach Ablauf der Frist noch, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Rechtlich problematisch ist es, die gesamte Wohnung an einen Messebesucher oder einen Touristen zu vermieten. In vielen Regionen Deutschlands bedarf die kurzzeitige Vermietung der gesamten Wohnung oder nur von einzelnen Zimmern an Feriengäste oder Messebesucher der besonderen Zustimmung des Vermieters. Eine einfache Erlaubnis zur Untervermietung genügt hier nicht.