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Betriebskosten – wichtige Informationen für Mieter

Die Betriebskosten sind ein bedeutender Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und beeinflussen damit natürlich auch die Höhe der monatlichen Gesamtmiete. Im Wesentlichen zählen zu den Betriebskosten die laufenden Kosten für:

  • laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks (z.B. Grundsteuer)
  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Betrieb eines Personenaufzuges (falls vorhanden)
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Hausbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage



Welche Kosten rechtlich auch als Betriebskosten anerkannt sind, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Nicht dazu gehören in jedem Fall Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten – diese sind bereits mit der Nettokaltmiete (Grundmiete) abgegolten.

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die "kalten" Betriebskosten – ohne Heizung und Warmwasser – als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale angegeben werden (§ 556 BGB). Auch die Vereinbarung einer Teilinklusivmiete, in der Teile oder sogar die gesamten kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind, ist möglich. Dann erfolgt keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten.

Werden die Betriebskosten als Vorauszahlung mit der Miete gezahlt, muss der Vermieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen – die Abrechnung muss dabei innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Zeitraum sind Nachforderungen durch den Vermieter unwirksam, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung selbst zu vertreten hat.

Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung beim Vermieter erfolgen. Mieter und Vermieter können nach der Betriebskostenabrechnung mit Hilfe einer schriftlichen Erklärung die monatlichen Vorauszahlungen der Betriebskosten auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Wurde eine Pauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart, erfolgt keine jährliche Abrechnung, der Vermieter kann aber Betriebskostenerhöhungen auf den Mieterhaushalt umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde (§ 560 Abs. 1 BGB). Diese Erhöhung muss vom Vermieter in schriftlicher Form erfolgen – inklusive einer Erläuterung der Gründe für die Betriebskostenerhöhung. Die erhöhte Pauschale ist dann ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig.

Der Vermieter kann rückwirkend maximal bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben – hier muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgeben. Eine Minderung der Betriebskosten muss dem Mieter unverzüglich mitgeteilt werden.

Wurde nach dem 1. September 2001 im Mietvertrag eine Teilinklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) vereinbart, können Erhöhungen der inkludierten Betriebskosten nicht gesondert auf den Mieterhaushalt übertragen werden. Bei vor dem 1. September 2001 vereinbarten Teilinklusivmieten hingegen schon, soweit dies mietvertraglich vereinbart wurde. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter die Miete entsprechend senken und den Mieter schnellstmöglich informieren.

Bei Veränderungen der Betriebskosten (z.B. aufgrund eines Wechsels des Dienstleisters) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 560 Abs. 5 BGB).

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Der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

Wenn nicht anders vereinbart, werden die kalten Betriebskosten anteilmäßig nach der Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB). Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der sich nach dem Verbrauch richtet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind unter Beachtung der Heizkostenverordnung auf die einzelnen Mieterhaushalte zu verteilen.

Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Teilinklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, ist die Miete entsprechend herabzusetzen.


Betriebskostenumstellung

Wird eine Betriebskostenumstellung vereinbart, werden die bislang als Bestandteil der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten aus der Miete ausgegliedert und künftig neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben.

Eine korrekte Betriebskostenumstellung setzt voraus, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil (z.B. 1,50 Euro/m²) herausgerechnet und als Vorschuss festgesetzt werden.

Nachteilig für den Mieter ist die Betriebskostenumstellung dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z.B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann nicht mehr aus, um die tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu decken. Dies hat zur Folge, dass es bei der Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt. Die fälschlich in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.

Abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieters zu ändern. Auch wenn der Vermieter die bisherige Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen für Betriebskosten in Gänze umstellen will, bedarf es der Zustimmung des Mieters.


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