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Hilfreiche Informationen zu den Heiz- und Warmwasserkosten Eine Übersicht für Mieter zur Betriebskostenabrechnung

Bei der Erfassung und Abrechnung der Kosten für Zentralheizung und Wärmelieferung einschließlich Warmwasser, müssen Vermieter die Heizkostenverordnung beachten – für die einzelnen Wohnungsarten gibt es hier in der Regel keine Unterschiede.

Damit die Kosten gerecht verteilt werden können und ein finanzieller Anreiz zum Energiesparen besteht, sieht die Heizkostenverordnung unter anderem vor, dass an allen Heizkörpern Geräte angebracht sein müssen, die den individuellen Verbrauch erfassen. Dies gilt auch bei der zentralen Warmwasserversorgung.


Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch und Fläche

Gemäß der Heizkostenverordnung müssen die anfallenden Kosten für Heizung und Warmwasser mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet werden (§§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 und HeizkostenV).

Erfüllen Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht, muss der Vermieter die Heizkosten zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Mieterhaushalte aufteilen. Dies ist dann der Fall, wenn die Gebäude mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind – hier müssen alle drei Punkte erfüllt sein.

Die Umlage des Kostenanteils der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird – im vorliegenden Fall also die restlichen 30 Prozent – erfolgt entsprechend der Wohn- bzw. Nutzfläche oder nach der beheizten Fläche.

Werden Gebäude durch verbundene Anlagen mit Wärme und Warmwasser versorgt, muss seit Anfang des Jahres 2014 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler genau ermittelt werden. Kann dies nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand geschehen, sind die Kosten für das Warmwasser entsprechend den Vorschriften in § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung rechnerisch zu ermitteln. Auch bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage entsprechend der Vorgabe in § 9 Absatz 3 der Heizkostenverordnung rechnerisch zu ermitteln.

Vermieter können in Ausnahmefällen von der Pflicht befreit werden, Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Dies kann dann der Fall sein, wenn zum Beispiel das Anbringen der "Zähler" oder die Erfassung des Wärmeverbrauchs mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

Auch bei Passiv- oder Niedrigenergiehäusern, mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² im Jahr oder bei Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen muss der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnen (§ 11 HeizkostenV).

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Die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung

Muss der Vermieter keine Messgeräte anbringen, die den individuellen Verbrauch messen um verbrauchsabhängig abzurechnen, gilt für die Heizkostenabrechnung und die Warmwasserumlage je nach Wohnungsart Folgendes:

  • Bei Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) sind bei Vorlage einer Ausnahme gemäß § 11 Heizkosten die Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohnfläche oder nach dem umbauten Raum umzulegen; es darf auch die Wohnfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser sind nach der Wohnfläche oder einem Maßstab, der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch Erfassung Rechnung trägt, umzulegen (§ 22 Neubaumietenverordnung 1970).
  • Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung. Wurde nichts vereinbart, sind die Kosten nach dem Wohnflächenanteil gemäß § 556a Abs. 1 BGB umzulegen.


Das Recht auf Kürzung der Kosten

Rechnet der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent zu kürzen. Er sollte sich im Vorfeld aber vergewissern, dass der Vermieter nicht von seiner Pflicht zur verbrauchsorientierten Abrechnung befreit ist.

Auch kann der Mieter die Installation von Messgeräten an den Heizkörpern verlangen und dieses Recht notfalls gerichtlich durchsetzen.

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