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Räum- und Streupflichten von Vermietern im Winter

Wenn es im Winter schneit und friert, muss das Grundstück von Eis und Schnee befreit werden – doch für wen gilt die Räum- und Streupflicht überhaupt? Laut Mietrecht ist grundsätzlich der Vermieter und Eigentümer des Hausgrundstücks verpflichtet, den winterlichen Räum- und Streudienst auszuführen bzw. zu organisieren. Diese Verpflichtung erstreckt sich auf die privaten Zugangswege und Zufahrtswege sowie auf angrenzende öffentliche Verkehrsflächen / Gehwege. In aller Regel wälzt der Eigentümer oder Vermieter seine Verpflichtung auf die Mieter ab.


Dies kann der Vermieter aber nur durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag – ein Hinweis auf eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung genügt nach Ansicht des Amtsgerichtes Köln (Urteil vom 27.01.2011 Az: 210 C 107/10) jedoch nicht – die Verweisung sei wegen des “Überraschungseffektes” unwirksam. Ist die Hausordnung dem Mietvertrag beigeheftet (hier muss der Mietvertrag einen deutlichen Hinweis enthalten) und hat der Mieter auch die Hausordnung unterschrieben, bestehen an der rechtswirksamen Übertragung der Streupflicht auf den Mieter keine durchgreifenden Zweifel.

Ist die Hausordnung jedoch einmal Bestandteil des Mietvertrages geworden, ist diese nur mit Zustimmung der Mieter abänderbar. Der Vermieter kann daher keinen Räum- und Streudienst nachträglich ohne Zustimmung der Mieter einführen. Das muss im Mietvertrag geregelt sein oder später nachträglich und mit Zustimmung der Mieter geregelt werden.

Enthält die Hausordnung eine Klausel, nach der der Vermieter berechtigt ist, die Hausordnung einseitig zu ändern, so muss er in jedem Fall die Mieter von der Änderung in vollem Umfang in Kenntnis setzen. Da es diese Klausel für den Mieter schwierig macht zu erkennen, welche Klausel der Hausordnung nun gerade und ab welchem Zeitpunkt gilt, liegt es nahe, davon auszugehen, dass solche “Änderungsklauseln” nicht mit dem Transparentgebot für Verträge (§307 BGB) zu vereinbaren sind und daher unwirksam sind. Eine Rechtsprechung dazu liegt soweit ersichtlich aber noch nicht vor.

Enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung auf die der Vertrag verweist eine entsprechende Klausel, so kann der Vermieter einen Plan mit der Maßgabe wöchentlich wechselnder Reinigungspflicht der Mieter des Hauses erstellen, ohne dass die Mieter dem vorher zustimmen müssen. (LG Göttingen Urteil vom 30. Januar 1991, Az: 5 S 120/90).

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Räum- und Streupflicht auch bei Privatgrundstücken?

Das OLG Hamm hatte in einem Streitfall zu klären, ob und in welchem Umfang auch bei Privatgrundstücken eine Räum- und Streupflicht besteht. Duldet es der Eigentümer, dass unbefugte Passanten sein Grundstück beispielsweise aus Bequemlichkeit als Abkürzung benutzen, so kann dies nach Ansicht des OLG Hamm (Az.: 6 U 178/12) zu Sicherungspflichten und – bei Vernachlässigung – zu einer Haftung führen. Das Gericht führt allerdings einschränkend aus, dass eine Haftung in der Regel nicht vorliege, da geduldete Nutzer die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen müssten, wie sie sie vorfinden. Anders sei die Situation allerdings zu beurteilen, wenn es sich um nicht erkennbare Gefahren handle.


Verhinderung des Mieters

Liegt beim Mieter eine Gebrechlichkeit vor und kann er deswegen keine Kehrwoche und den häufig damit verbundenen Winterdienst ausführen, kann beim Vermieter eine Entbindung von dieser Verpflichtung verlangen.

Bei Urlaub, Beruf oder Krankheit muss der Mieter in jedem Fall für Ersatz sorgen. Auch die Beauftragung eines Dritten gegen Entgelt ist nicht unzumutbar. Bei nur vorübergehender Verhinderung kann nicht von einer Unzumutbarkeit ausgegangen werden.


Unzumutbare Schneeräumpflicht

Die formularvertragliche Übernahme der Schneeräumungspflicht durch den Erdgeschossmieter eines Mehrparteienhauses ist unzumutbar, wenn die zu räumende Strecke 120 Meter beträgt und der Mietvertrag keinerlei Beteiligungsverpflichtung der übrigen Mieter bei starkem Schneefall vorsieht. Wird die Schneeräumpflicht aber in einzelnen individuellen Vereinbarungen dem Mieter auferlegt, so ist eine solche Vereinbarung wirksam (Amtsgericht Schwelm, Urteil vom 14. November 1990, Az: 27 C 32/90).


Geräte zur Schneeräumung

Geräte zur Schneeräumung wie zum Beispiel Schneeschaufel und Streusalz müssen vom Mieter nicht angeschafft werden – da solche Werkzeuge Hauszubehör sind, ist dies Sache des Vermieters. Sollte im Mietvertrag stehen, dass der Mieter Geräte selbst stellen muss, so ist diese Klausel wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 BGB) unwirksam.

Das Streumaterial muss der Mieter nur dann selbst anschaffen und bezahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht oder nachträglich vereinbart wurde (AG Wuppertal WM 82, 114: AG Bochum WM 81, U5, AG Witten WM 81, U5, AG Solingen WM 79, 239). Wurde im Mietvertrag keine Regelung über die Kostenübernahme für das Streumaterial getroffen und hat der Mieter schon über einen längeren Zeitraum das Streumaterial auf eigene Kosten gestellt, kann er sich auf die grundsätzliche bestehende Verpflichtung des Vermieters zur Kostenübernahme nur in besonderen Ausnahmefällen wie z.B. einem besonders harten Winter berufen.


Wer haftet im Schadensfall?

Im Schadensfall haftet zunächst der Vermieter bzw. dessen Haftpflichtversicherung. Der Mieter haftet dann, wenn der Vermieter wirksam die Räum- und Streupflicht auf den Mieter übertragen hat. Außerdem hat der Vermieter die Verpflichtung, die Einhaltung der Räum- und Streuverpflichtung durch den Mieter zu überwachen. Wegen der damit verbundenen erheblichen Haftungsrisiken erscheint es zweifelhaft, ob die Räum-und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen werden kann. Sofern keine Deckung über die Versicherung des Hauseigentümers besteht, ist es ratsam, eine entsprechende Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Bei Glatteisunfällen kann auch der Vermieter wegen Verletzung seiner Überwachungspflicht haften. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erfüllung der Streupflicht den Mietern ohne Rücksicht auf ihre Eignung und Zuverlässigkeit formularmäßig auferlegt wurde (BGH 6. Zivilsenat, Urteil vom 6. November 1956, Az: VI ZR 71/56). Daneben nimmt die Rechtsprechung regelmäßig auch ein Mitverschulden des Fußgängers an, die genaue Haftungsverteilung ist aber immer in jedem Einzelfall zu beurteilen. Dazu als gutes Beispiel das Urteil des OLG Stuttgart vom 21. Februar 2000, Az: 5 U 75/99:


Zu welcher Uhrzeit muss gestreut werden?

Der Beginn und das Ende der Streupflicht der straßenreinigungspflichtigen Gemeinden richtet sich nach dem jeweiligen Verkehrsbedürfnis (z.B. OLG Oldenburg, Urteil vom 28. September 2001, Az: 6 U 90/01). Beginn und Ende der Verpflichtung für die öffentlichen Verkehrsflächen sind immer in den Satzungen der Gemeinden und Städte festgelegt.

An Werktagen ab 6:30 bis spätestens 7:00 Uhr. (OLG Hamm: 7:00 Uhr / LG Köln 6:30 in ländlichen Gegenden 7:00/ OLG Düsseldorf 7:00 Uhr) Immer dann, wenn mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs gerechnet werden kann. Nach Ansicht des OLG Celle 9. Zivilsenat, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az: 9 U 192/03 grundsätzlich nicht vor 07:00h morgens. Das Gericht lehnte die Haftung für einen um 4:30 Uhr gestürzten Zeitungsausträger ab.

An Sonn- und Feiertagen zumindest nicht vor 9:00 Uhr (OLG Oldenburg a.a.O.)Kein Gericht legt sich hinsichtlich des Endzeitpunktes der Streupflicht fest! Insoweit ist mithin nach dem jeweiligen Verkehrsbedürfnis zu entscheiden. Ein Anhaltspunkt kann die Ruhezeit sein, deren Beginn die Gerichte und Gesetzgeber auf 22:00 Uhr festgelegt haben. In der Nacht muss nicht gestreut werden.


Wie muss gestreut werden?

Für Zufahrten, Gehwege und ggfs. auch öffentliche Straßen kann eine Räum- und Streupflicht der Anlieger bestehen. Maßgebend ist hier die jeweilige Ortssatzung. Das Bundes-(verfassungs-)recht erlaubt, die Pflicht zur Sicherung der Gehwege bei Schneefall und Eisglätte dem Eigentümer baulich nutzbarer Grundstücke für alle angrenzenden Straßen aufzuerlegen, zu denen eine rechtliche und tatsächliche Zugangsmöglichkeit besteht (BVerwG 4. Senat, Urteil vom 11. März 1988, Az: 4 C 78/84). Dabei muss der Weg nicht vollständig geräumt und gestreut sein – die genaue Breite hängt vom Verkehrsaufkommen ab.

Ordnungsgemäß gestreut wird maximal 1 Stunde nachdem es geschneit oder sich Glatteis gebildet hat. Der BGH II ZR 123/86 fordert eine Wiederholung, wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Nur während eines andauernden starken Schneefalls muss nicht fortlaufend gestreut und gekehrt werden (BGH VI ZR 49/83). Sofern es sich nicht z.B. um einen Radweg handelt, ist der Umfang der Räum- und Streupflicht nur an die Belange von Fußgängern auszurichten (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2003 Az III ZR 8/03:).


Keine ruhestörenden Schneeräumungsarbeiten vor 6 Uhr morgens

In der Regel gilt eine allgemeine Ruhezeit zwischen 20 und 7 Uhr sowie zwischen 13 und 15 Uhr (BGH V ZB 11/98). Die Gerichte sind, was die Einhaltung der Nachtruhe anbelangt sehr konsequent. Von 22 bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören. (OLG Düsseldorf WuM 90, 116 ff).

Es kann durch einstweilige Verfügung verboten werden, vor 6 Uhr morgens ruhestörende Schneeräumarbeiten durchzuführen (AG Oldenburg, Beschluss vom 27. Januar 1983, Az: 18 C 79/84). Bei extremen Wetterlagen kann es aber Ausnahmen geben – im Einzelfall kommt es bei der Beurteilung der Zumutbarkeit das öffentliche Interesse an der Aufgabenerfüllung an (BVerwG Urteile vom 07.10.1983, BVerwGE 68, 62-69 = NJW 1984, 989-991, und vom 29.04.1988, BVerwGE 79, 254-266 = NJW 1988, 2396-2399).


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