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Wohnflächenberechnung und Abweichungen Was Vermieter wissen sollten

Auf die Größe kommt es an – wenn es um die Miete, Mieterhöhungen oder die Betriebskosten geht. Doch nicht immer rechtfertigen fehlende Zentimeter eine Mietminderung oder verfälschen die Betriebskostenabrechnung.

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Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Das BGH hat zu der Frage, ab wann eine Flächenabweichung so gravierend ist, dass der Mieter die Miete mindern darf oder der Vermieter seine Abrechnung korrigieren muss eine Grundsatzentscheidung getroffen: Ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent darf der Mieter die Miete um die entsprechende Differenz mindern bzw. muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung korrigieren.


Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Bei einer Mieterhöhung kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Auch hier gibt es ein Grundsatzurteil (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Der Vermieter hatte festgestellt, dass er sich beim Mietvertragsabschluss um 33,95 Prozent verrechnet hatte. Diesen Fehler wollte er nun bei der Mieterhöhung wieder korrigieren und setzte deswegen die korrekte, größere Wohnfläche bei seiner Mieterhöhungsberechnung ein – mit Erfolg!

Bei der Mieterhöhung – und nur dann! – kommt es auf die tatsächliche Größe an. Dabei spielt es keine Rolle, wie groß die Flächenabweichung nach oben oder unten ist. Von diesem Urteil profitieren Vermieter allerdings nur dann, wenn sie sich beim Mietvertragsabschluss zu ihrem Nachteil verrechnet haben.

Hat ein Vermieter sich zu seinem Vorteil verrechnet, muss er den Fehler bei der nächsten Mieterhöhung eingestehen. Hier kann es lohnenswert sein, vor der nächsten Mieterhöhung zu prüfen, ob sich diese unter dem Strich überhaupt lohnt.


Die Wohnung richtig ausmessen

Sich bei der korrekten Wohnungsgröße zu verrechnen ist nicht schwierig. Es beginnt schon damit, nach welchen Vorschriften gemessen werden muss. In erster Linie gilt das, was im Mietvertrag zur Wohnflächenberechnung vereinbart wurde. Steht dort nichts zur Wohnflächenberechnung und wurde der Mietvertrag vor dem 31.12.2003 abgeschlossen, gelten noch die alten §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung. Danach darf die Balkonfläche beispielsweise nur mit maximal 50 Prozent angerechnet werden. Welchen »Wohnwert« der Balkon hat, also ob er beispielsweise sonnig, ruhig oder mit Blick ins Grüne ist, spielte »damals« bei der II. Berechnungsverordnung noch keine Rolle.

Wurde der Mietvertrag erst nach dem 31.12.2003 abgeschlossen, gilt für das Berechnen der Balkonfläche § 4 WoFlV. Danach darf die Balkonfläche nur mit 25 Prozent angerechnet werden, höchstens jedoch – abhängig vom Wohnwert – mit bis zu 50 Prozent.


Ausmessen bei Dachschrägen

Bei Dachschrägen kommt es auf die Raumhöhe an. Je nachdem wie hoch ein Raum ist, darf die Fläche ganz oder schlimmstenfalls sogar gar nicht angerechnet werden. Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen müssen Sie sowohl bei der II. Berechnungsverordnung als auch nach § 4 Wohnflächenverordnung so mitrechnen:

  • Raumhöhe weniger als 1 m: Keine Abrechnung
  • Raumhöhe mindestens 1 m bis maximal 2 m: Zur Hälfte
  • Raumhöhe mindestens 2 m: Voll