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Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung Was ist erlaubt?

Wenn Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vornehmen möchten, kann dies schnell über das Ziel hinausschießen. Hier sollten sich Mieter im Vorfeld informieren. Denn nicht jede Baumaßnahme ist erlaubt – für größere Maßnahmen ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

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Jeder Mieter nimmt im Laufe der Jahre verschiedene Veränderungen an der Wohnung vor. Doch je nach Ausmaß kann dies zu Problemen führen. Denn immer wenn in die Bausubstanz eingegriffen wird, ist das eine bauliche Veränderung und bedarf grundsätzlich einer Zustimmung des Vermieters. Die Grenze ist oft schneller überschritten als man denkt. Wo eine Trockenbauwand als baulicher Eingriff noch relativ eindeutig zu erkennen ist, gestaltet sich dies bei anderen Maßnahmen schon schwieriger.

Theoretisch zählt bereits ein Nagel in der Wand als Eingriff in die Bausubstanz – ist in der Praxis aber durchaus zulässig, da es zum normalen Wohngebrauch gehört. Beim Teppichboden sieht es schon anders aus. Wird er einfach nur ausgelegt, ist das meist unproblematisch – wird er jedoch fest verklebt, kann dies als bauliche Veränderung gelten, da er nicht ohne weiteres restlos entfernt werden kann.

Plant der Mieter größere Baumaßnahmen, braucht er unbedingt die Zustimmung vom Vermieter. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht jedoch nicht. Auch wenn an der Haustür ein Riegel-Schloss zum Einbruchsschutz angebracht werden soll, muss der Vermieter im Vorfeld um Erlaubnis gebeten werden. Lehnt der Vermieter ab, darf der Mieter keine Maßnahmen vornehmen – der Vermieter ist absolut frei in seiner Entscheidung.


Auf klare Absprache achten

Sind bauliche Maßnahmen geplant und stimmt der Vermieter diesen zu, kann es später trotzdem Ärger geben. Dies zeigt ein Fall, der vor dem Landgericht Kleve verhandelt wurde. Hier hatte der Mieter mit Zustimmung des Eigentümers die Decke vom Kinderzimmer zum Dachboden durchbrochen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Nach Ende des Mietverhältnisses stritten beide Parteien darüber, wer nun für den Rückbau verantwortlich ist.

Das Gericht entschied, dass die Kosten dafür der ehemalige Mieter begleichen muss. Denn die Zustimmung zum Durchbruch bedeutet nicht, dass der Eigentümer für den Rückbau aufkommen muss (Az.: 6 S 149/12).

Dieses Beispiel zeigt – bauliche Veränderungen durch den Mieter, bedürfen klarer Absprachen. Wichte Fragen die es zu klären gilt sind:

  • Was wird eingebaut?
  • Was passiert damit nach Mietende?
  • Wer trägt im Zweifel die Ausgaben für den Rückbau?

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland rät, unbedingt darauf zu achten, die getätigte Investition auch „abzuwohnen“. Die Investition sollte sich lohnen – es bringt nichts, zum Beispiel neue Fliesen im Bad anzubringen, und dann ein Jahr später wieder auszuziehen. Denn auf Geld vom Vermieter ist nicht zu hoffen – außer es wurde vorher eine finanzielle Beteiligung vereinbart.


Fliesen als Einrichtungsgegenstand?

Hat ein Mieter selbst Fliesen angebracht, so darf er diese beim Auszug nicht einfach wieder entfernen – so das Amtsgericht Homburg (Az.: 23 C 58/12 (20)). Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei einem Fliesenbelag nicht um eine Einrichtung, die ein Mieter einfach mitnehmen darf.

Allerdings scheiterte der Vermieter hier auch mit einer Schadenersatzforderung. Obwohl die Fliesen beim Auszug teils beschädigt waren, musste der Mieter nicht dafür aufkommen. Grund hierfür war, dass keine Vereinbarung vorlag, dass der Vermieter den Fliesenbelag am Mietende übernimmt.


Vorsicht bei Modernisierungsmaßnahmen

Vorsicht ist auch geboten, wenn der Vermieter selbst tätig wird – dann kann es teuer werden. Während der Mieter für Instandhaltungsarbeiten meist selbst aufkommen muss, ist das bei Modernisierungsmaßnahmen anders. Dies sind baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert der Mietsache erhöhen oder Energie sparen. Hier kann der Vermieter nach Abschluss der Modernisierung elf Prozent der Kosten auf die Miete umschlagen.

Und das kann teuer werden: Die anteiligen Kosten für eine Modernisierung können sich für eine Mietwohnung leicht auf 20.000 Euro belaufen. Möglich ist also eine Mieterhöhung von 2200 Euro im Jahr oder 183,33 Euro im Monat.