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Haben Mieter Anspruch auf eine moderne Elektrik? Welchen Standard ein Mieter verlangen kann

Stromausfall, Kabelbrand, Elektroschlag – es drohen viele Gefahren, wenn die Elektrik in der Mietwohnung marode ist. Doch welchen Standard kann ein Mieter verlangen? Wann ist eine Mietminderung möglich? Und wie können Vermieter eine Wohnung sicherer machen?

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Sind die Elektroleitungen in der Wohnung alt oder defekt, kann es für den/die Bewohner brenzlig werden. Flackernde Lampen, ständig fliegen die Sicherungen raus und im Ernstfall brennt die gesamte Verteilerdose. Gerade in Altbauten sind Elektroanlagen veraltet und nicht auf moderne Technik ausgelegt. Hängen zu viele Elektrogeräte an einem maroden Stromkreis, überlastet er – mögliche Folgen können hier zum Beispiel ein elektrischer Schlag oder Kabelbrand sein.


Anspruch auf Mindeststandard

Laut Bundesgerichtshof (BGH) gehört eine angemessene Stromversorgung zum zeitgemäßen Wohnen. Dies gilt unabhängig vom Alter des Gebäudes. Als angemessen gilt, wenn mindestens ein größeres Haushaltsgerät wie zum Beispiel eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte wie Staubsauger, Kaffeemaschine oder Fernseher benutzt werden können (Az.: VIII ZR 281/03).

Auf diesen Mindeststandard hat der Mieter Anspruch – es sei denn, der mangelhafte Zustand wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart. Eine Klausel, die den Mieter nur zur Nutzung von Haushaltsgeräten in den Räumen berechtigt, in denen die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht, ist ungültig. Auch kann der Mieter nicht verpflichtet werden, eine Modernisierung des Stromnetzes selbst zu bezahlen.

Eine Technik auf dem neusten Stand, kann der Mieter allerdings auch nicht verlangen – hier gilt der Bestandsschutz. Die Mietsache ist vertragsgemäß, wenn die Anlagen den Standard erfüllen, der zur Zeit der Errichtung des Hauses galt.

Der Elektrostandard richtet sich danach, was im Mietvertrag festgelegt wurde. Eine nachträgliche Modernisierung kann der Mieter nicht verlangen – der Eigentümer muss allerdings dafür Sorge tragen, dass die Elektrik der Wohnung während der Mietzeit auch im vereinbarten Zustand bleibt. Eine regelmäßige Kontrolle ist aber nicht notwendig – um die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen, muss der Vermieter erst bei konkretem Anlass handeln ( Az.: VIII ZR 321/07).


Sicher ist sicher

Die DIN-Norm VDE 0105 sieht zwar eine Prüfung alle vier Jahre vor – dies hat aber nur Empfehlungscharakter. Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen möchte, sollte im empfohlenen Turnus und beim Mieterwechsel einen E-Check durchführen lassen. Hier prüfen Elektrofachkräfte, ob die Anlagen und Geräte im Haus sicher funktionieren. Es wird ein Prüfprotokoll sowie eine Prüfplakette erstellt, die sich Mieter unbedingt vorlegen lassen sollten.


E-Check und FI-Schalter für mehr Sicherheit

Wird im Mietvertrag eine Garantiehaftung ausgeschlossen, sollten Mieter vor dem Einzug unbedingt einen E-Check verlangen. Werden Mängel aufgedeckt, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich auffordern, diese zu beseitigen. Laut BGH-Urteil können Vermieter die Kosten für den E-Check als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (Az.: VIII ZR 123/06). Ist der schlechte Zustand der Leitungen dem Vermieter bekannt, und kommt es zum Kabelbrand, ist er schadenersatzpflichtig.

Für mehr Sicherheit kann hier ein FI-Schalter sorgen, der in alten Wohnungen häufig günstig nachgerüstet werden kann. Stehen bei einem Schaden an der Isolation Geräte oder Leitungen unter Strom, unterbricht der FI-Schalter den Stromkreis und schützt so vor einem elektrischen Schlag. Möchte ein Mieter den FI-Schalter installieren lassen, sollte er den Vermieter um Erlaubnis bitten. Dieser darf seine Zustimmung aber nicht grundlos verweigern.

Sollte die Elektrik so marode sein, dass der Strom über längere Zeit ausfällt, erfüllt die Wohnung den vertragsgemäßen Zustand nicht mehr. Der Mieter sollte dem Vermieter den Mangel schriftlich melden und diesen auffordern, den Schaden innerhalb einer gesetzten Frist zu beheben. Sofern der Mieter den Stromausfall nicht selbst verschuldet hat, kann er die Miete mindern, sollte der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommen.

Ist die kaputte Haustechnik die Ursache und der Vermieter verantwortlich, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen oder einen Elektrofachmann mit der Reparatur beauftragen – die Kosten können dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.