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Miete darf bei Ablehnung der Mangelbeseitigung nicht gekürzt werden

Während des seit 1998 bestehenden Mietverhältnisses lagen die Mieter mit den mehrfach wechselnden Vermietern wegen zahlreicher Mängel der Wohnung im Streit. In mehreren Prozessen wurden den Mietern in den Jahren 2003 bis 2012 Mietminderungen zwischen zehn und 35 Prozent zugesprochen.

Aber auch nach diesem Zeitraum zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete. Zusätzlich beriefen sie sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht bis zur Beseitigung der Mängel und behielten weitere Teile der Miete ein. Im Dezember 2015 erklärte die Vermieterin eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges und erhob Räumungsklage.

Im März 2016 erklärten die Mieter in der Klageerwiderung, sie seien wegen eines mit dem vorigen Vermieter anhängigen Rechtsstreits und der dortigen Beweiserhebungen nicht zu einer Duldung der Mängelbeseitigung verpflichtet – eine Beseitigung der Mängel komme einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und einer „Beweisvereitelung“ gleich.


In der mündlichen Verhandlung im April 2016 rückten die Mieter nicht von dieser Auffassung ab und stimmten einer Mangelbeseitigung wieder nicht zu, weil das andere Verfahren noch andauere. Ein Termin zur Besichtigung der Mängel könne zwar stattfinden, eine Mangelbeseitigung sei aber nur mit Zustimmung des vorigen Vermieters (dem Kläger im anderen Verfahren) möglich.

Im Juli 2016 sprach die Vermieterin erneut eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Mieter unter Berufung auf ihr Leistungsverweigerungsrecht etwa 4.900 Euro einbehalten. Die ungeminderte Miete betrug 785 Euro monatlich.


Die Entscheidung vom BGH

Der BGH gab der Vermieterin recht – die Räumungsklage hat Erfolg. Das Mietverhältnis ist durch die im Juli 2016 ausgesprochene Kündigung beendet worden. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in einer Höhe in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beim Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2016, konnten sich die Mieter nicht mehr auf ihr Leistungsverweigerungsrecht berufen – dieses entfiel im März 2016, weil die Mieter eine Beseitigung der Mängel abgelehnt hatten.

Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB, das neben einer Mietminderung bestehen kann, dient dazu, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es kann also nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck nicht mehr erreicht werden kann. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung der Mängel, sondern auch unabhängig von einer Mangelbeseitigung bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung bzw. die Mangelbeseitigung verweigert.

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In all diesen Fällen kann das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, nicht mehr erfüllen. Mit dem Wegfall werden die gesamten einbehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig, selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte.

Mieter dürfen eine Mangelbeseitigung nicht verweigern, weil sie mit dem vorigen Vermieter in Streit liegen und eine Vernichtung von Beweismitteln fürchteten. Vor der Mängelbeseitigung hätten diese beispielsweise durch Fotos oder das Zeugnis der mit der Mangelbeseitigung befassten Handwerker bewiesen bzw. dokumentiert werden können.

Bei der Kündigung im Juli 2016 befanden sich die Mieter somit mit der Zahlung des einbehaltenen Betrages von mehr als 4.900 Euro in Verzug was die zweifache Monatsmiete deutlich übersteigt. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges war somit gerechtfertigt (BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18).


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