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Renovierungspflicht bei Auszug? Rechte und Pflichten vom Mieter

Wurde der Mietvertrag gekündigt, stellen sich viele Mieter die Frage, ob vor dem Auszug renoviert werden muss und ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist. Und was fällt überhaupt unter Schönheitsreparaturen? Entscheidend ist hier, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Sind keine entsprechenden Klauseln vorhanden, gilt die gesetzliche Regelung.


​Vereinbarungen im Mietvertrag

Für die wirksame Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. So soll der Vermieter sich nicht selbst entlasten, zudem soll der Mieter nicht durch eine Gebühr in die Verantwortung genommen werden können.

In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof häufig mietvertragliche Klauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Sind entsprechende Klauseln in deinem Mietvertrag vorhanden, ist es ratsam, diese durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.


Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hängt von der Dauer des Mietverhältnisses sowie vom tatsächlichen Zustand des Mietobjektes und des Umfangs der auszuführenden Arbeiten ab. Auch soll der Mieter während der Dauer seiner Mietzeit in seinem Dekorationsgeschmack nicht eingeschränkt werden. Farb- und Tapetenauswahl  kann der Mieter frei vornehmen.

Klauseln mit einem starren Fristenplan, die unabhängig von der Frage des tatsächlichen Renovierungsbedarfs bestehen, sind unwirksam. Auch eine unbedingte Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug kann dem Mieter nicht auferlegt werden.


Farbdiktat

Solange die Bausubstanz nicht in Mitleidenschaft gezogen wird, hat der Mieter die frei Wahl – er kann das Mietobjekt in Art und Farbe frei gestalten. Vertragliche Klauseln, die zum Beispiel das "Weißen" der Decken und Wände bestimmen, sind unwirksam.

Beim Auszug muss sich die Mietsache allerdings in einem wiedervermietbarem Zustand befinden. Dies ist der Fall, wenn die Dekoration farblich neutral gehalten, und dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechend gehalten ist.


Umfang von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen in der Regel die malermäßige Überarbeitung der Mietsache. Der Umfang ist dabei nach § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Diese gilt  für preisgebundene Wohnungen, wird aber in der Regel auch auf preisfreien Wohnraum angewendet.

Die Schönheitsreparaturen umfassen dabei:

  • ​das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
  • das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre


Weder gehört das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden zum Umfang der Schönheitsreparaturen, noch muss der vermietereigene Teppichboden ausgewechselt werden.

Bei den Renovierungsarbeiten ist darauf zu achten, dass diese fachgerecht ausgeführt werden. Tapeten sollten ein neutrales Muster haben, bei Anstricharbeiten sollten keine "Nasen" laufen; zudem sollten Pinselstriche oder Pinselhaare nicht sichtbar sein. Altanstriche sind zu entfernen. Danach sind Vor- und Endanstrich aufzubringen.


Quotenklausel 

Sind die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgelaufen, kann eine Vereinbarung über eine anteilige Tragung der Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen getroffen werden. Diese sogenannte Quoten- oder Abgeltungsklausel ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam:

  • die Grundverpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist
  • eine finanzielle Abgeltung lediglich für die Mietzeit geschuldet ist
  • die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
  • keine unangemessenen Quoten vereinbart sind
  • ein Kostenvoranschlag des Vermieters nicht für verbindlich erklärt ist
  • ein Hinweis auf die Möglichkeit der finanziellen Entlastung durch die eigene Ausführung der Arbeiten durch den Mieter gegeben ist
  • keine 100%-Abgeltungsquote festgesetzt ist.


Die Konsequenzen einer solchen Quoten-Abgeltungsklausel sind jedoch sehr umstritten, da sie letztlich immer zur Pflicht der Übernahme von Schönheitsreparaturen führt, auch wenn kein Renovierungsbedarf gegeben ist.