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Darf die Mietwohnung zum Dreh von XXX Videoclips genutzt werden? Oder droht die Kündigung durch den Vermieter?

Im vorliegenden Fall, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, weil die Mieter die Wohnung dazu genutzt hatten, pornografische Videoclips zu drehen. Laut Vermieter, wurde die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken genutzt. So gab es Filmszenen auf dem Balkon sowie im Treppenhaus, wo die Mieterin auf die Fliesen urinierte.

Laut Mietvertrag sollte die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Zudem haben die Mieter falsche Angaben gemacht und behauptet, sie seien verheiratet.


Die Mieter haben von Anfang an geplant, die angemietete Wohnung zum Dreh von pornografischen Videoclips zu nutzen, die dann im Internet vermarktet wurden. Ein paar Szenen wurden auf dem Balkon gedreht, eine weitere im Treppenhaus. Zuvor hatten sich die Mieter versichert, dass keine weiteren Personen im Treppenhaus anwesend waren, auch wurde dieses im Anschluss gereinigt.


Fristlose Kündigung durch Vermieter

Als der Vermieter davon erfuhr, hat er das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht, gekündigt. Begründet wurde die Kündigung damit, dass die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken genutzt würde. Durch den Erbbauvertrag mit der katholischen Kirche sei der Vermieter, daran gebunden, dass das Gebäude nicht zu Handlungen genutzt werden dürfe, die gegen die katholische Sittenlehre verstoßen.

Auch die sexuellen Aktivitäten seien deutlich zu vernehmen – Nachbarn hatten sogar die Polizei gerufen, weil sie dachten, es läge häusliche Gewalt vor. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei laut Vermieter unzumutbar.


Ist die Kündigung gerechtfertigt?

Das Amtsgericht Lüdingshausen hat entschieden, dass die Mieter die Wohnung nicht räumen müssen (Urteil, Az. 4 C 76/18). Der geschlossene Mietvertrag ist weder aufgrund wirksamer Anfechtung als von Anfang an unwirksam anzusehen (§§ 142, 123 BGB) noch aufgrund einer durchgreifenden fristlosen oder ordentlichen Kündigung erloschen (§§ 543, 569, bzw. 573 BGB).

Zwar wurden seitens der Mieter unrichtige Angaben über den Familienstand gemacht und der Vermieter hier arglistig getäuscht, die Täuschung ist jedoch nicht rechtswidrig, das die Frage nach dem Familienstand unzulässig und die Mieter daher nicht zu einer wahrheitsgemäßen Antwort verpflichtet sind. Auch die erklärte fristlose (§§ 543, 569 BGB) bzw. ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) ist nicht rechtens, weil kein relevanter Vertragsverstoß vorliegt, der eine Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung rechtfertigt.

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Die Begründung

Laut Urteil, stellt die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht. Die Rechtsprechung erlaubt in Räumen, die "ausschließlich zu Wohnzwecken" vermietet werden, eine geschäftliche Aktivität des Mieters, die nach außen nicht in Erscheinung tritt.

Deswegen stellen die Dreharbeiten in der Wohnung und auf dem Balkon noch Wohngebrauch dar. Denn weder war die Herstellung der Bilder war von außen wahrnehmbar, noch hat die Vermarktung im Internet Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Objekts.


Die Szenen im Treppenhaus und auf dem Balkon

Auf den vorliegenden Bildern war zu sehen, wie die Mieterin auf dem Balkon über ein Schleckeis uriniert bzw. sich mit diesem selbst befriedigt. Hier ist erkennbar, dass der Dreh in einer Ecke zwischen einem Blumenkübel und der undurchsichtigen Balkonumrandung stattgefunden hat. Dadurch dürfte die Szene von außen nicht einsehbar gewesen sein. Jedenfalls hat der Vermieter nichts Anderes substantiiert behauptet.

Die Aufnahme im Treppenhaus, ging allerdings über den Wohngebrauch hinaus. Dieser Dreh trat nach außen in Erscheinung und wäre für Besucher im Haus sichtbar gewesen. Bereits die absichtliche Verschmutzung des Treppenhauses mit Urin stellt eine gravierende Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag dar.

Laut Gericht ist aber noch kein Ausmaß erreicht, welches eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung rechtfertigen würde. Zwar sollte es klar sein, dass man nicht in fremde Treppenhäuser uriniert, andererseits haben die Beklagten sich bemüht, das Entdeckungsrisiko zu minimieren und die Sauerei wieder beseitigt.


Die Sittenfrage

Für die Frage sei es irrelevant, wie die Klägerin die Aktivitäten der Beklagten in ihrem eigenen Sittensystem bewertet – dieses ist nicht Gegenstand des Mietvertrages. Auch Verpflichtungen der Klägerin gegenüber dem (kirchlichen) Erbbaurechtgeber sind nicht Gegenstand des geschlossenen Mietvertrags geworden und im Innenverhältnis zu den Beklagten daher irrelevant. Für die Kündigungsmöglichkeiten bleiben sie daher ohne Bedeutung (Amtsgericht Lüdingshausen, Urteil vom 11.10.2018 - 4 C 76/18).


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