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Fehlende Trennung der Stromkreisläufe Mieter zahlt Strom der Allgemeinheit

Im Vorliegenden Fall lief der Allgemeinstrom der kompletten Immobilie über den Stromzähler einer Mieterin. Anfangs wurde ihr die Erfassung gar nicht mitgeteilt und ihr somit die Bezahlung des Allgemeinstroms auferlegt. Mit ihrer Klage verlangte die Mieterin daraufhin die Trennung der Stromkreisläufe.


Der Sachverhalt

Die Klägerin hatte von der Beklagten eine Wohnung im Erdgeschoss der streitgegenständlichen Immobilie gemietet. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages lief über den zur Wohnung der Klägerin gehörenden Stromkreislauf auch der Allgemeinstrom, so dass der Stromverbrauch über den Zähler der Klägerin lief.

Die Klägerin bezahlte also unwissentlich auch den Allgemeinstrom an Ihren Stromanbieter. Der Mietvertrag enthält dazu keine Regelungen – für die von der Klägerin gemietete Wohnung ist ein Zwischenzähler vorhanden, eine Abrechnung dazu erfolgte zunächst nicht.

Die Mieterin verlangte, den Stromkreislauf, der derzeit den Stromverbrauch insgesamt erfasst, in zwei separate Stromkreisläufe zu trennen und mit separaten Stromzählern auszustatten, damit zukünftig die Verbräuche der Wohnung und der Liegenschaft getrennt ermittelt werden können und die Mieterin zukünftig nicht mehr mit Kosten des Stromverbrauchs der Liegenschaft insgesamt belastet ist.


Klägerin hat Anspruch auf Trennung der Stromkreisläufe

Das Amtsgericht Erding urteilte, dass die Klägerin einen Anspruch auf Trennung der Stromkreisläufe hat (Az. 5 C 2370/17). Die Mietwohnung ist mit separaten Stromzählern auszustatten – die Klägerin hat aus dem Mietvertrag nach § 535 BGB Anspruch auf Überlassung der Wohnung im mangelfreien Zustand. Bei der bisherigen Beschaffenheit des Stromkreislaufs der gemieteten Wohnung, handelt es sich um einen Mietmangel im Sinne der §§ 535, 536 BGB.

Ein solcher Mietmangel liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht (Palandt/Weidenkaff, 77. Aufl. 2018, § 536 Rn. 16). Der vertragliche Zustand umfasst nicht nur ausdrücklich benannte Eigenschaften, sondern im Wege der Vertragsauslegung auch den Zustand, über den sich aus der Sicht eines objektiven Beobachters die Parteien mit dem Abschluss des Vertrags geeinigt haben.

Es kann als Normalfall erwartet werden, dass die Mietsache so beschaffen ist, dass nicht fremder Strom über den zur Wohnung gehörenden Zahler mitbezahlt wird. Entsprechend wären in der schriftlichen Fassung des Mietvertrags oder in sonstigen Umständen bei Vertragsschluss deutliche Anhaltspunkte zu erwarten, wenn dies dennoch der Fall ist.

Ist dies nicht vertraglich geregelt, handelt es sich um einen Mietmangel (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.10.2003, 220 C 456/02, AG Erding, Urteil vom 30.03.3017, 3 C 3386/16). Im vorliegenden Fall spricht nichts für eine Abrede, wonach der Stromkreislauf auch Allgemeinstrom umfasst. Letztlich hat dies auch die Beklagte nicht nachvollziehbar behauptet.

Ein Zwischenzähler oder andere Möglichkeiten, den Stromverbrauch zu schätzen, ist zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands nicht geeignet. Es erscheint zwar grundsätzlich denkbar, über Schätzungen, Ablesungen oder etwa die Vorleistung des Vermieters hinsichtlich der gesamten Stromkosten einen Ausgleich der Interessen herbeizuführen, es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Klägerin nach den Gesamtumständen keinen Anlass hat, in eine interessengerechte Abrechnung zu vertrauen. Dies ergibt sich aus dem bisherigen Umgang mit dem Mietmangel. Insbesondere wurde ihr zunächst 2014 die Erfassung nicht mitgeteilt und ihr somit die Bezahlung des Allgemeinstroms auferlegt.


Kosten für neuen Zählerschrank gerechtfertigt

Nach Abwägung der Gesamtumstände scheint die Trennung der Stromkreisläufe und damit verbundenen Kosten gerechtfertigt. Es ist dabei zu beachten, dass es sich um eine auf Dauer erforderliche und nutzbare Investition handelt, die insbesondere angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des erheblichen Aufwands für eine sonstige Erfassung auch nicht völlig unwirtschaftlich erscheint (Amtsgericht Erding, Urteil vom 26.02.2018 - 5 C 2370).


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