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Haustürschlüssel verloren Ist der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet?

Ist im Haus eine Schließanlage montiert, können Mieter mit nur einem Schlüssel nicht nur ihre Wohnung öffnen, sondern zudem auch die Haustür sowie weitere Räume wie beispielsweise Keller und/oder Abstellräume. Verliert der Mieter einen solchen Schlüssel, muss in der Regel die komplette Schließanlage erneuert werden. Hier stellt sich die Frage, wer die Kosten dafür übernimmt.

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Laut Bundesgerichtshof (BGH) sind Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet, wenn sie nicht alle zur Schließanlage gehörenden Schlüssel zurückgeben können. Dadurch soll verhindert werden, dass abhandengekommene Schlüssel unbefugten Personen den Zugang zu Haus und Gemeinschaftsräumen ermöglichen. Der BGH beschränkt die Pflicht zum Schadensersatz allerdings auf den Fall, dass die Schließanlage auch wirklich ausgetauscht werden muss.


Fallbeispiel fehlender Schlüssel zur Schließanlage

In einem konkreten Fall, konnte der Mieter einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus statt der ihm überlassenen drei nur zwei Wohnungsschlüssel zurückgeben. Daraufhin wollte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schließanlage austauschen – die hierfür entstandenen Kosten wollten sie vom Vermieter der Wohnung erstattet bekommen. Da der Austausch einer Schließanlage sehr teuer ist, verrechnete der Vermieter sie Austauschkosten mit der Kaution seines Mieters. Weil die Kaution aber nicht ausreichte, um die Kosten zu decken, verlangte er daher weiteren Schadensersatz.

Laut BGH hat der Vermieter grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz, sollte der Mieter einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verlieren. Denn hier hat der Mieter seine entsprechenden Obhuts- und Rückgabepflichten verletzt.

Voraussetzung sei aber, dass der Verlust der Schlüssel zu einem „Substanzeingriff“ führe. Dies ist nicht der Fall, wenn die Funktionsfähigkeit der Schließanlage nicht berührt sei und die Schließanlage nicht ausgetauscht werden muss.

Nur, wenn aus Sicherheitsgründen die Anschaffung einer neuen Anlage notwendig ist, kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen. Da dies im vorliegenden Fall aber nicht geschehen sei, könne der Vermieter von seinem früheren Mieter auch keinen Schadensersatz verlangen. (Bundesgerichtshof am 5. März 2014 (AZ: VIII ZR 205/13))


Mieter darf Schlüssel nachmachen

Manche Vermieter glauben, dass sie einen Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung behalten dürfen. Das ist ein Trugschluss. Dem Mieter stehen alle Wohnungsschlüssel zu. Und der Mieter darf diese Schlüssel auch vervielfältigen und an Dritte, zum Beispiel Nachbarn, weitergeben.