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Kündigung bei unerlaubter Untervermietung der gesamten Wohnung? Was bei einer Untervermietung zu beachten ist.

Wer in einer Großstadt wie Berlin wohnt und seine Wohnung zum Beispiel aufgrund eines Auslandssemesters untervermieten möchte, steht gegebenenfalls vor einem Problem. Laut dem Deutschen Mieterbund in Berlin kann der Vermieter eine Untervermietung der kompletten Wohnung sogar ohne Angabe von Gründen verbieten. Bei der Vermietung von einzelnen Zimmern gestaltet es sich hingegen anders. Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer Untermietung der kompletten Wohnung an Dritte zustimmt.


Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte gilt dies auch, wenn es sich bei den Untermietern um Familienangehörige oder Lebenspartner handelt. Wird die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.1.2017, 21 C 55/16).


Wann ist die Untervermietung rechtens?

Im Grunde kann jeder Mieterhaushalt – egal ob im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand oder im Sozialen Wohnungsbau – seine Wohnung untervermieten. Bedingung ist jedoch, dass der Vermieter der Untervermietung auch zustimmt. Besucherinnen und Besucher dürfen jedoch auch ohne Erlaubnis des Vermieters für kurze Zeit beherbergt werden, sofern kein Geld dafür verlangt wird. Gegen den Widerspruch des Vermieters, darf kein Untermieter aufgenommen werden. Bei einer teilweisen Untervermietung kann man jedoch vor Gericht gehen – die Rechtsprechung wägt hier je nach Einzelfall ab. Für den Mieterhaushalt spricht in solchen Fällen sein berechtigtes Interesse (vgl. § 553 BGB).

Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Mieter plötzlich wesentlich weniger Geld zur Verfügung hat (z. B. durch Arbeitslosigkeit), als bei der Anmietung der Wohnung oder wenn eine einstmals große Familie sich im Laufe der Zeit verkleinert hat und das ehemalige Kinderzimmer untervermietet werden soll. Auch wenn in Not geratene oder pflegebedürftige Verwandte aufgenommen werden sollen, gilt dies als berechtigtes Interesse. In diesen Fällen wäre auch ein mietvertragliches Verbot der Untervermietung für Teile der Wohnung hinfällig.

Achtung: Im Sozialen Wohnungsbau ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter einen geringen Untermietzuschlag fordern darf: 2,50 Euro im Monat für eine Person, 5,00 Euro für zwei oder mehr Personen. Auch bei nicht preisgebundenen Wohnungen kann der Vermieter gegebenenfalls seine Erlaubnis zur Untervermietung von dem Einverständnis des Hauptmieterhaushaltes zur angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen.

Wenn die Wohnung aber viel zu klein für eine teilweise Untervermietung ist und Überbelegung droht, oder die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, kann die Untervermietung in der Regel nicht durchgesetzt werden. Es ist jedoch keine Untervermietung und bedarf deswegen auch nicht der Erlaubnis des Vermieters, wenn enge Angehörige oder die Lebenspartnerin / der Lebenspartner in den Haushalt mit aufgenommen werden. Natürlich muss auch hier eine Überbelegung der Wohnung ausgeschlossen werden.


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