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Mietkaution hat nur die Funktion zur Absicherung von Ansprüchen Unstreitige und rechtskräftig festgestellte Ansprüche

Streiten sich Mieter und Vermieter am Ende des Mietverhältnisses um etwaige Kosten, behält der Vermieter oft die Kaution ein. Dies darf er aber nur in bestimmten Fällen, nämlich dann, wenn die Ansprüche des Vermieters unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.


Unstreitige und rechtskräftig festgestellte Ansprüche

Unstreitig sind Ansprüche dann, wenn sie vom Mieter anerkannt sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Richtigkeit einer Nebenkostennachforderung bestätigt hat. Zurückgewiesene oder abgelehnte Ansprüche sind sogenannte streitige Ansprüche. Rechtskräftig sind Ansprüche dann, wenn ein Gericht entschieden hat und das Urteil nicht mehr angefechtet werden kann.


Einstweilige Verfügung durch den Mieter

Ist kein rechtskräftiges Urteil gefallen, darf der Vermieter noch nicht mal androhen, die Kaution einzubehalten und zur Tilgung der geforderten Kosten zu verwenden. In einem konkreten Fall hatte ein Mieter die Ansprüche des Vermieters zurückgewiesen. Daraufhin hatte der Vermieter angekündigt, die Kaution in Anspruch zu nehmen, um die streitigen Kosten zu bezahlen. Aufgrund dieser Ankündigung beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, dass der Vermieter die angedrohte Inanspruchnahme der Kaution zu unterlassen habe, und bekam recht:


Zweck der Kaution ist die Sicherung von Ansprüchen

Das LG Berlin ist der Ansicht, dass die Kaution allein den Zweck erfüllt, Ansprüche des Vermieters zu sichern und diese nicht zu befriedigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution insolvenzfest anzulegen. Das heißt, dass der Vermieter die Kaution zum Beispiel auf ein Fremdgeldkonto anlegt, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters nicht zur Insolvenzmasse gehört, also nicht für die Zahlung der Schulden des Vermieters verwendet werden darf. Nimmt der Vermieter jedoch die Kaution in Anspruch, um streitige Ansprüche zu erfüllen, trägt der Mieter dann doch das Insolvenzrisiko.

Löst der Vermieter zum Beispiel das Fremdgeldkonto auf und lässt sich das Geld in bar auszahlen, um Ansprüche zu begleichen, die sich im Nachhinein als unbegründet herausstellen, ist die hinterlegte Kaution im Fall einer Insolvenz verloren. Das LG Berlin urteilte, dass der Mieter dieses Risiko nicht tragen soll. Selbst dann nicht, wenn das Insolvenzrisiko rein abstrakt / theoretisch ist.

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Mieter hat Unterlassungsanspruch

Laut diesem Urteil darf der Vermieter die Kaution daher nur für Ansprüche verwenden, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind. Dies gelte auch dann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Droht der Vermieter dennoch mit der Inanspruchnahme der Kaution, obwohl die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, kann der Mieter Unterlassung verlangen. Dieses Unterlassungsverlangen kann er auch dann mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen, wenn ein konkretes Insolvenzrisiko des Vermieters nicht besteht.

LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, Az.: 67 S 111/17