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Streit um Berechnung der Wohnfläche Balkonfläche mit einem Viertel oder zur Hälfte ansetzen?

Im vorliegenden Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung in Berlin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Mieter hingegen forderte unter Berufung auf eine Wohnflächenabweichung von über zehn Prozent gegenüber dem Mietvertrag die Rückzahlung überzahlter Miete.

Die beiden Parteien stritten darüber, welche Wohnfläche der Berechnung der Miethöhe zugrunde zu legen ist. Strittig war, ob die Balkonfläche mit einem Viertel oder zur Hälfte anzusetzen ist.

Die seit 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltende Wohnflächenverordnung sieht vor, dass die Grundflächen von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen sind, während die bis Ende 2003 maßgebliche II. Berechnungsverordnung eine Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte vorsah. Das Mietverhältnis besteht seit Januar 2007.


Entscheidung vom Amtsgericht Berlin

Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Balkonfläche zur Hälfte anzurechnen sei, weil in Berlin auch nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung eine entsprechende örtliche Praxis bestehe.


Entscheidung BGH

Der BGH entschied, dass die bei Vertragsabschluss geltende Regelung maßgeblich ist und die Balkonfläche nur mit einem Viertel zuzurechnen sei.

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses gültig waren. Im vorliegenden Fall war bei Abschluss des Mietvertrages (2007) die Wohnflächenverordnung in Kraft, die grundsätzlich eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsieht.

Wie vom Amtsgericht angenommen, kann sich zwar ein anderer Berechnungsmodus aus einer abweichenden örtlichen Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung ergeben, eine abweichende Verkehrssitte erfordert aber eine gleichmäßige, einheitliche und freiwillige Übung sämtlicher am Geschäftsverkehr beteiligter Kreise, die sich auf die Anwendung eines anderen Regelwerks (II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 277) insgesamt bezieht.

Eine abweichende Verkehrssitte kann aber nicht schon dann angenommen werden, wenn ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt.

Eine abweichende örtliche Verkehrssitte war nach diesem Maßstab nicht festzustellen. Deswegen war nicht von dem Grundsatz abzuweichen, dass dasjenige Regelwerk insgesamt für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war. Deswegen muss die Balkonfläche lediglich mit einem Viertel berücksichtigt werden.

BGH, Urteil v. 17.4.2019, VIII ZR 33/18


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