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Vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Küche bleibt bei der Miete unberücksichtigt

Baut der Mieter auf eigene Kosten eine Küche in der Mietwohnung ein und werden diese Kosten nicht vom Vermieter erstattet, darf die Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.


Der Sachverhalt

In einer Berliner Mietwohnung aus den 1970er Jahren, hatte ein Ehepaar kurz nach dem Einzug mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten eine neue Küche eingebaut. Die alte Einbauküche wurde durch den Vermieter verkauft.

Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen – dabei bezog er sich auf den Berliner Mietspiegel. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unter anderem durch die moderne Einbauküche gerechtfertigt sei. Diese sei mitvermietet und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen.

Die Mieter weigerten sich jedoch, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb aber bei seiner Meinung – es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt.


Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse, da die derzeitige Einbauküche nicht der Vermieter zur Verfügung gestellt habe. Deswegen müsse die Küche bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außen vor bleiben (Urteil, Az. VIII ZR 52/18).

Aus dem Urteil:

Baut der Mieter auf eigene Kosten eine Küche ein, bleibt diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (BGH - VIII ZR 315/09). Denn der Einbau ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) erstreckt sich nicht auf vom Mieter angeschaffte Einrichtung. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der angeschafften Einrichtung erstattet.

Im vorliegenden Fall war die Einbauküche von den Mietern auf eigene Kosten angeschafft und eingebaut worden und somit gerade nicht vom Vermieter mitvermietet. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche wurde durch die Vermieter nach dem Ausbau verkauft und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sie sich nicht beteiligt.

Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass zum Nachteil des Mieters getroffene entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam seien. Es komme nur auf den tatsächlichen Wohnwert an, dieser sei nicht durch Absprachen zu beeinflussen. Die Mieter mussten daher die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Einbauküche nicht bezahlen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18).


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