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Was Mieter über Milieuschutzgebiete wissen sollten Ein Überblick zu Modernisierung, Umwandlungsschutz und Vorkaufsrecht

Wenn es um „Milieuschutzgebiete“ geht, sind Genehmigungsvorbehalt bei Modernisierung, Umwandlungsschutz und bezirkliches Vorkaufsrecht wichtige Schlagworte. Unter Milieuschutz wird das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch verstanden – hier gibt es drei Arten von Erhaltungszielen:

  • 1.Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • 2.Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
  • 3.Städtebauliche Umstrukturierungen


In Berlin wird meist der zweite Punkt hervorgehoben. Will eine Gemeinde ein Gebiet unter Milieuschutz stellen, muss sie eine Milieuschutzverordnung erlassen. Ziel ist es, im Hinblick auf zu erwartende Modernisierungsmaßnahmen möglichst zu verhindern, dass die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung völlig verändert wird. Zudem soll verhindert werden, dass die wenig durchsetzungsfähigen Bevölkerungsgruppen aus dem Gebiet verdrängt werden, weil dies zu städtebaulichen Problemen sowohl im Gebiet als auch in anderen Gebieten führen kann.

Schutzobjekt ist dabei nicht der individuelle Bewohner, sondern die Struktur der Bevölkerung im jeweiligen Gebiet. Milieuschutz ist daher nicht als Mieterschutz zu verstehen, sondern als städtebaulich begründeter Gebietsschutz. Der Erlass von Milieuschutzverordnungen hat allerdings auch Auswirkungen auf einen sozialen Mieterschutz.


Genehmigungspflichtige „allgemein übliche“ Maßnahmen

Eine Genehmigung zur Modernisierung darf nicht versagt werden, wenn die baulichen Änderungen lediglich die Anpassung an den heutigen Wohnmindeststandard bezwecken (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB).

Zu genehmigen sind beispielsweise:

  • Ersteinbau einer Sammelheizung (inkl. Wasserversorgung)
  • Ersteinbau eines Badezimmers einschließlich der Verfliesung
  • Einbau einer Einbauküche
  • Ersteinbau eines Balkons bis zu 5 m² Nutzfläche
  • Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen
  • Einbau von Doppel- bzw. Isolierglasfenstern
  • Einbau von Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
  • Maßnahmen zur Wärmedämmung (soweit diese aus rechtlichen Gründen zwingend erforderlich sind)
  • Einbau von Aufzügen


Nicht genehmigt werden dagegen:

  • Grundrissänderungen zur Schaffung großzügiger Wohnungsgrundrisse
  • Zusammenlegung von Wohnungen
  • Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe oder zu Ferienwohnungen
  • Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen


Ebenfalls nicht genehmigt wird der Einbau:

  • eines Zweitbades
  • eines Badezimmers mit getrennter Dusche und Wanne
  • einer Gästetoilette
  • einer Klimaanlage
  • eines Innenkamins
  • einer Loggia
  • eines Balkons mit mehr als 5m² Nutzfläche
  • einer Terrasse
  • eines Wintergartens
  • einer Fußbodenheizung
  • von Elektrogeräten wie Geschirrspüler, Kühlschrank, Waschmaschine


Die Genehmigungskriterien unterscheiden sich in den einzelnen Bezirken. Bei den Antragsprüfkriterien der Bezirke handelt es sich lediglich um interne Verwaltungsvorschriften, die verwaltungsgerichtlich voll inhaltlich überprüfbar sind.

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Festlegung von Mietobergrenzen durch den Bezirk

Mietobergrenzen sind zum Beispiel im Rahmen einer einvernehmlichen Regelung (öffentlich-rechtlicher Vertrag, § 11 BauGB) denkbar, indem die Maßnahmen reduziert werden und/oder der Eigentümer einen (teilweisen) Mietverzicht ausspricht. Kann hingegen kein Einvernehmen erzielt werden, kann keine Mietobergrenze eingeführt werden, da das Bundesverwaltungsgericht (v. 17.12.2004 – BVerwG 4B 85/04 -) für alle Modernisierungsmaßnahmen, die den durchschnittlichen Wohnstandard herstellen, eine auflagenfreie Genehmigung vorgeschrieben hat.


Wohnungspolitische Bewertung von Milieuschutzverordnungen

Der aktuelle Regelungsgehalt des § 172 BauGB reicht aber nicht aus, Verdrängungsprozesse zu verhindern. Die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB genannten zur Genehmigung führenden Standards haben zur Folge, dass die Handlungsspielräume der Genehmigungsbehörden stark eingeschränkt sind. Der damit zu genehmigende Maßnahmenumfang führt in vielen Fällen zu Mieterhöhungen durch Modernisierungen – dies wirkt dem Erhalt der angestammten Gebietsbevölkerung entgegen. Deswegen muss § 172 BauGB dringend durch den Bundesgesetzgeber reformiert werden.


Vorkaufsrecht

Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht für Grundstücke, die im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 BauGB liegen. Der Bezirk tritt also bei einem Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an die Stelle eines Dritten – des (potentiellen) Käufers – zu Gunsten der Allgemeinheit ein. Das Vorkaufsrecht ist selbstverständlich nur dann möglich, wenn ein Eigentümer verkaufen will.

Das Vorkaufsrecht hat Auswirkungen auf die Mieter, deren Haus zum Vorkaufsfall wird. Als neuer Vermieter tritt dann meist eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft ein, die u.a. an die mieterfreundlichen Regelungen des Wohnraumversorgungsgesetzes gebunden ist. Ebenfalls vorteilhaft für die betroffenen Mieter ist es, wenn statt des Vorkaufs eine Abwendungsvereinbarung mit dem Erwerber getroffen werden kann. Seit 2017 haben einige Bezirksämter schon mehrfach das Vorkaufsrecht ausgeübt oder Abwendungsvereinbarungen zum Schutz der Mieter abgeschlossen.


Liste der Berliner Milieuschutzgebiete

Es gibt derzeit 46 Milieuschutzgebiete in Berlin. Sie liegen in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, und Treptow-Köpenick.

Der Berliner Mieterverein verfügt über eine hausnummerngenaue Liste derjenigen Gebäude, die in den Berliner Milieuschutzgebieten liegen.

Link: Straßenliste Milieuschutzgebiete in Berlin


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