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Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen? Vermieter benötigen hier immer einen besonderen Grund

Im Gegensatz zu Mietern, ist es für Vermieter eher schwierig, ein Mietverhältnis zu kündigen. Vermieter brauchen hier immer einen besonderen Grund – fristlose Kündigungen sind sogar nur dann möglich, wenn sich der Mieter etwas Schwerwiegendes hat zu Schulden kommen lassen. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter erheblich mit der Miete im Rückstand ist. Aber auch dann, sind noch etliche formale Dinge zu beachten.


Der Mieter ist mit der Miete erheblich im Zahlungsverzug

Wenn der Mieter seine Miete gar nicht mehr oder nur teilweise zahlt, ist eine fristlose Kündigung laut Gesetz nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter dies mindestens zwei Monate hintereinander passiert. Dabei muss der Mietrückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen.

Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise, muss der Mietrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Ist dies der Fall, reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.

Begleicht der Mieter die Rückstände binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter hat das Recht, weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Hier gibt es jedoch zwei Ausnahmen:

1. Hat der Mieter die sogenannte Schonfristzahlung in den vergangenen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen, wird die Kündigung nicht mehr unwirksam.

2. Wenn der Vermieter nicht nur fristlos, sondern gleichzeitig auch ordentlich gekündigt, muss der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).


Der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich

Zahlt der Mieter seine Miete erst Tage oder Wochen später, als im Mietvertrag vereinbart, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Das sei eine „schwerwiegende Vertragsverletzung“ urteilten die Richter (Az.: VIII ZR 364/04). Hier muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld allerdings einmal abmahnen.


Der Mieter stört den Hausfrieden

Stört der Mieter ständig und nachhaltig den Hausfrieden, in dem er zum Beispiel den Vermieter oder anderer Bewohner beleidigt, sich aggressiv verhält, andere belästigt, im Hausflur mit Drogen handelt, ständig Lärm verursacht, seinen Müll im Treppenhaus lagert oder für extremen Gestank verantwortlich ist, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nur dann gerechtfertigt, wenn die Situation unzumutbar ist. Begeht der Mieter eine Straftat, indem er zum Beispiel den Vermieter ohrfeigt, kann sofort eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Bei weniger schwerwiegenden Fällen wie zum Beispiel bei Ruhestörungen, ist eine vorherige Abmahnung notwendig.

Hier liegt die Beweislast immer beim Vermieter – deswegen sollten unbedingt Zeugen genannt werden, die bei Bedarf auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen.


Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung

Verletzt der Mieter ständig seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt dadurch die Wohnung, kann ihn der Vermieter abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, um sein Verhalten zu ändern. Gründe dafür wären zum Beispiel, wenn der Mieter durch sein Verhalten Brandgefahr herbeiführt, die Heizung nicht aufdreht, obwohl Frostgefahr herrscht und die Heizungsrohre platzen könnten, die Bausubstanz unerlaubt verändert oder gefährdet oder seine Wohnung so sehr verwahrlosen lässt, dass die Bausubstanz gefährdet oder andere beeinträchtigt werden. Reagiert der Mieter auf die Abmahnung nicht und ändert nichts an seinem Verhalten, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei weniger schwerwiegenden Gründen muss der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte aber den Weg der ordentlichen Kündigung wählen.

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Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen

Überlässt der Mieter seine Wohnung einem Dritten oder quartiert er einen Untermieter ein, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen, hat der Viermieter die Möglichkeit, nach einer Abmahnung auf Unterlassung zu klagen und schließlich das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Denn wer seine Wohnung oder einen Teil davon Dritten überlassen will braucht laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Eine solche Erlaubnis ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter einen engen Familienangehörigen zu sich einziehen lässt.

Doch hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, seine Wohnung an einen Dritten zu vermieten, muss der Vermieter zustimmten. Sonst droht unter Umständen Schadensersatz. Das hat der BGH in einem richtungsweisenden Urteil entschieden (AZ. VIII ZR 349/13).


Der Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung

Betreibt der Mieter ein Gewerbe in seiner Mietwohnung, ist das perse noch kein Grund für eine fristlose Kündigung. Hier gibt es sehr differenzierte Rechtsprechungen. Es kommt vor allem darauf an, ob das Gewerbe nach außen wahrnehmbar ist. Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher berechtigt der unautorisierte Gewerbebetrieb zu einer Kündigung. Wenn der Mieter nur ein Home Office betreibt, ist das wohl kein Grund für eine fristlose Kündigung. Gehen aber täglich viele Kunden in der Wohnung ein und aus, ist das in der Regel abmahnbar und kann dann auch eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Will der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, bracht er nicht nur einen guten Grund, sondern muss auch formale Dinge beachten:


Abmahnungen am besten immer schriftlich

Bevor eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in den meisten Fällen vorher abmahnen. Für Abmahnungen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Form. Eine Abmahnung sollte aber immer in schriftlicher Form erfolgen, bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter ein Beweisproblem.

Die Abmahnung kann zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Nimmt der Empfänger den Brief allerdings nicht an, gibt’s auch keinen Rückschein und damit kein Nachweis der Zustellung.

Rechtssicher ist die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Günstiger ist es aber, wenn die Zustellung durch einen Boten erfolgt, der vor Gericht auch als Zeuge aussagen kann. Der muss den Inhalt zur Kenntnis nehmen, den Brief dann am besten persönlich übergeben und Tag und Uhrzeit notieren, wann er das Schreiben übergeben hat.

Die Abmahnung sollte auch das Wort „Abmahnung“ enthalten. Die Pflichtverletzung muss klar benannt und dem Mieter muss bewusst gemacht werden, welches Fehlverhalten ihm vorgehalten wird. Handelt es sich um eine andauernde Pflichtverletzung, muss dem Mieter eine Frist gesetzt werden, bis wann er diese beenden muss. Zudem sollten dem Mieter die Konsequenzen genannt werden, wenn er weiterhin seine Pflichten verletzt.


So muss eine fristlose Kündigung aussehen

Eine fristlose Kündigung muss immer die gesetzliche Schriftform einhalten und vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten eigenhändig unterschrieben werden. Im Kündigungsschreiben muss immer ausführlich der Grund für die Kündigung angegeben werden – denn Vermieter können ihren Mietern nur fristlos kündigen, wenn sich die Kündigung auf einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund stützt. Es ist also empfehlenswert, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Eine Auszugsfrist muss nicht genannt werden, es steht dem Mieter eine Ziehfrist von zwei Wochen zu.


Räumungsklage, wenn der Mieter nicht auszieht

Ist die Kündigung beim Mieter angekommen, dieser weigert sich jedoch auszuziehen, heißt es Ruhe zu bewahren. Der Vermieter hat die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die fristlose außerordentliche Kündigung rechtens war.

Ist ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten der Räumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken, grundsätzlich trägt sie aber der Mieter. Das bedeutet, dass sich der Vermieter das Geld später von seinem Ex-Mieter zurückholen muss, was Probleme bereiten kann, wenn dieser zahlungsunfähig ist.


MeineBleibe-Tipp: Rasches Handeln ist ratsam

Wird ein Mietverhältnis für den Vermieter wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters unzumutbar, sollte er rasch handeln. Denn je länger beispielsweise eine Räumungsklage hinausgezögert wird, desto teurer kann es für den Vermieter werden. Im Zweifel sollten Mieter und Vermieter einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.


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